中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告：
公式本報(bào)記者 姜 楠
中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心項(xiàng)目組昨日發(fā)布的2018年4月份《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》顯示，北京房?jī)r(jià)有所回升，但復(fù)蘇基礎(chǔ)并不牢固。部分熱點(diǎn)二線三線城市房?jī)r(jià)仍較快上升。前期房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)較小的東北部分城市，房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)追漲。
具體來(lái)看，北京房?jī)r(jià)連續(xù)2個(gè)月企穩(wěn)回升，環(huán)京樓市再度下降，西安、青島、南寧、大連等成為新的熱點(diǎn)二線三線城市;重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)存在先漲先跌的現(xiàn)象，廊坊、天津、北京、上海、廈門、合肥等2016年以來(lái)第一波房?jī)r(jià)快速上漲的城市，其3月份房?jī)r(jià)均低于一年前價(jià)格。成都、西安、南寧等第二波房?jī)r(jià)上漲的城市，近一年房?jī)r(jià)漲幅仍然較大;部分城市各區(qū)域板塊的房?jī)r(jià)走勢(shì)出現(xiàn)較大分化，調(diào)控政策有待進(jìn)一步細(xì)化。
從外部環(huán)境看，國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)雜多變，市場(chǎng)不確定性顯著增加。中美貿(mào)易摩擦將迫使中國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型與結(jié)構(gòu)優(yōu)化，從而間接影響國(guó)民收入結(jié)構(gòu)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。這兩種結(jié)構(gòu)變化都將對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
從金融條件看，住房信貸市場(chǎng)持續(xù)趨緊，但房貸利率仍處于歷史相對(duì)低點(diǎn)。雖然國(guó)家政策層面對(duì)首次購(gòu)房的支持態(tài)度沒(méi)有發(fā)生變化，但融資成本的提升導(dǎo)致商業(yè)銀行自主調(diào)高了首套房貸利率。數(shù)據(jù)顯示2018年3月份全國(guó)首套房貸款平均利率為5.51%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.124倍，環(huán)比2月份上升0.92%，同比去年3月份首套房貸款平均利率4.46%上升23.54%。盡管房貸利率有所攀升，但目前的房貸利率仍處于近10年來(lái)的相對(duì)低點(diǎn)。
從市場(chǎng)本身看，各地住房市場(chǎng)漲多跌少。除了2016年來(lái)第一波房?jī)r(jià)上漲城市如南京、合肥、天津、廈門、石家莊、廊坊等還在下跌外，其它城市大都在上漲，西安、青島等部分熱點(diǎn)城市仍處于房?jī)r(jià)快速上漲區(qū)間。截至目前，已有上海、南京、長(zhǎng)沙、成都、武漢、杭州和西安7個(gè)城市公布了搖號(hào)購(gòu)房政策或意見(jiàn)。新房?jī)r(jià)格管制、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期與庫(kù)存不足共同造就了部分城市新房市場(chǎng)嚴(yán)重供求失衡的局面。
從政策面看，調(diào)控政策延續(xù)，限購(gòu)、限售的城市繼續(xù)增加。昆明將住宅限售從呈貢區(qū)2年加碼為三大熱點(diǎn)區(qū)域3年;大連本市戶籍2套以上限購(gòu);沈陽(yáng)在3個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域?qū)嵭邢拶?gòu);青島將限購(gòu)范圍擴(kuò)大至青島戶籍居民家庭，并將限售期限從2年提高至5年;海南省在已出臺(tái)限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，實(shí)施全域限購(gòu);一些三四線城市也開(kāi)始限購(gòu)、限售。
基于以上因素，報(bào)告認(rèn)為，短期看一二線城市中房?jī)r(jià)下降或穩(wěn)定的城市個(gè)數(shù)增多;三四線城市房?jī)r(jià)仍將繼續(xù)慣性上漲，但漲速將有所下降。通過(guò)需求政策抑制住房投機(jī)炒作進(jìn)而控制房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，仍應(yīng)是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的主要任務(wù)。
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