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核心觀點(diǎn)：
房企銷售：整體成交持續(xù)改善，房企分化加劇。銷售金額方面，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，23 年3 月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售金額7457 億元，同比增長(zhǎng)28.7%，增速環(huán)比上月擴(kuò)大16.8pct，重點(diǎn)跟蹤房企實(shí)現(xiàn)銷售金額5388億元，同比22 年增長(zhǎng)21.0%，增速環(huán)比上月擴(kuò)大2.2pct，本月市場(chǎng)氛圍進(jìn)一步回暖。3 月強(qiáng)信用銷售同比增長(zhǎng)51.5%，弱信用及違約房企單月銷售同比下降，雖市場(chǎng)銷售表現(xiàn)有所改善，但僅強(qiáng)信用房企同比獲得增長(zhǎng)。龍頭房企中中海、招蛇等7 家房企實(shí)現(xiàn)單月銷售同比增長(zhǎng)，成長(zhǎng)型房企中綠地、建發(fā)、濱江等實(shí)現(xiàn)單月正增長(zhǎng)，越秀增長(zhǎng)超過200%。
房企拿地：受土地市場(chǎng)影響，房企拿地持續(xù)低位。23 年3 月600 城商住用地成交建面同比下降26%，因土地出讓節(jié)奏影響，3 月44 家樣本房企中僅13 家企業(yè)參與拿地，拿地規(guī)模654 億元，拿地力度13%。
從分信用房企拿地來看，受整體土拍市場(chǎng)節(jié)奏影響，強(qiáng)信用強(qiáng)投資房企放緩拿地，因而拿地力度回落至20%（22 年為27%），但仍高于其他房企，長(zhǎng)三角及珠三角仍為主流房企重點(diǎn)布局領(lǐng)域。2023 年3 月，12家主流房企拿地利潤(rùn)率大幅上行至38%。
房企融資：融資成本持續(xù)低位，信用債渠道基本修復(fù)。3 月A 股樣本房企實(shí)現(xiàn)債權(quán)融資609 億元，環(huán)比增長(zhǎng)160%， 3 月主流房企債權(quán)融資142 億元，環(huán)比上升113%，本月房企融資規(guī)模大幅回升。全口徑數(shù)據(jù)來看，房企2023 年3 月債券融資凈流出568 億元，發(fā)行到期比0.59x，其中信用債發(fā)行795 億元，環(huán)比增長(zhǎng)111%，兩年來融資規(guī)模首次回升至700 億元以上。23 年3 月房企境內(nèi)債權(quán)平均融資成本為3.98%，融資成本持續(xù)低位。目前已有31 家房企公布股權(quán)融資計(jì)劃，此外8 家房企已通過港股配股募集188 億元。
房企估值及投資建議：板塊估值底部波動(dòng)，央國(guó)企領(lǐng)先修復(fù)。近一個(gè)月以來（2023 年3 月29 日至2023 年4 月28 日），滬深市場(chǎng)房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)不佳而港股市場(chǎng)表現(xiàn)改善。A 股方面，申萬房地產(chǎn)板塊當(dāng)月絕對(duì)收益-2.6%，相對(duì)收益-3.2%。H 股方面，恒生地產(chǎn)類當(dāng)月絕對(duì)收益+0.2%，相對(duì)收益+1.7%。3 月及4 月上中旬新房及二手房成交規(guī)模連續(xù)回落后企穩(wěn)，從供給端來看，新開工及投資水平仍處于低位，地產(chǎn)實(shí)際對(duì)經(jīng)濟(jì)的正向拉動(dòng)作用仍有限，預(yù)計(jì)后續(xù)政策環(huán)境將維持溫和水平，強(qiáng)信用房企把握窗口期進(jìn)一步調(diào)整資產(chǎn)及負(fù)債結(jié)構(gòu)，若市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)好，將有望實(shí)現(xiàn)“資金-土地-銷售-業(yè)績(jī)”的彈性修復(fù)路徑，推薦關(guān)注高增長(zhǎng)、強(qiáng)投資、報(bào)表加速擴(kuò)張的房企的復(fù)蘇彈性及投資機(jī)會(huì)。
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