繼兩天前北京海淀雙新村2宗地塊、順義幸福西街1宗地塊“觸頂”搖號(hào)成交百億后，6月16日，北京迎來(lái)“王炸”地塊的成交。當(dāng)天，亦莊新城、朝陽(yáng)奶西、石景山廣寧村3宗宅地現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，最終以149.82億元全部成交，平均溢價(jià)率14.28%。
受地塊自身?xiàng)l件影響，兩宗雙觸頂搖號(hào)成交，一宗雖未觸頂，但其溢價(jià)率也達(dá)到12.07%。其中，成為本次土拍焦點(diǎn)的經(jīng)開(kāi)區(qū)X47R1地塊吸引31家報(bào)名，最終由江蘇如皋市國(guó)企中皋置業(yè)幸運(yùn)搖號(hào)競(jìng)得。而朝陽(yáng)奶西村地塊和石景山廣寧村地塊分別由城建、保利發(fā)展攬入囊中。
6月16日，北京亦莊新城、朝陽(yáng)奶西、石景山廣寧村3宗宅地以149.82億元全部成交。資料圖片
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30余家房企角逐亦莊“王炸”地塊
在6月16日成交的三宗地，熱度最高的當(dāng)屬“王炸”經(jīng)開(kāi)區(qū)X47R1地塊。在體量較大、總價(jià)近80億元、需建設(shè)5.3萬(wàn)平方米現(xiàn)房面積的嚴(yán)苛條件下，經(jīng)開(kāi)區(qū)X47R1地塊仍吸引31家房企參與競(jìng)拍，并且在線(xiàn)上競(jìng)價(jià)時(shí)就達(dá)到上限價(jià)格79.12億元。最終，中皋置業(yè)以79.12億元+5.3萬(wàn)平方米現(xiàn)房銷(xiāo)售面積幸運(yùn)搖號(hào)摘得該宗地，溢價(jià)率15%，成交樓面價(jià)約4.44萬(wàn)元/平方米。
據(jù)天眼查顯示，中皋置業(yè)成立于2018年，為國(guó)有企業(yè)，總部位于江蘇省南通市如皋市，實(shí)為如皋市人民政府下屬企業(yè)。對(duì)此，北京資深地產(chǎn)評(píng)論人澤龍認(rèn)為，“31中1”令中皋置業(yè)一舉拿下亦莊超級(jí)王炸地塊X47，從而成功進(jìn)京。
該地塊位于亦莊河西區(qū)，用地規(guī)模約7.74公頃，建筑規(guī)模約17.8萬(wàn)平方米，容積率為2.3。是一宗純住宅地塊，無(wú)配建，由于地塊規(guī)模較大，起始價(jià)達(dá)到68.8億元。
對(duì)于其成為“王炸”地塊的理由，北京鏈家研究院分析師岳微認(rèn)為，地塊所在區(qū)域住宅用地具有稀缺性。2017-2020年，河西區(qū)作為亦莊新房主要供應(yīng)板塊，住宅產(chǎn)品以限競(jìng)房為主；近兩年來(lái)，亦莊新房供應(yīng)更是集中在開(kāi)發(fā)程度較低的臺(tái)湖、馬駒橋板塊。自2020年中海、金茂、合生、建發(fā)、保利+中交、華潤(rùn)+城建6家房企激烈競(jìng)拍66輪，最終中海79億競(jìng)得河西區(qū)X46R1、X46R2不限價(jià)住宅用地，打造中海京叁號(hào)院后久未上新。足以見(jiàn)得，河西區(qū)改善需求旺盛而供應(yīng)不足，住宅用地具有稀缺性。
從價(jià)格來(lái)看，經(jīng)開(kāi)區(qū)X47R1地塊期房銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)格7.7萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)房銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)格7.9萬(wàn)元/平方米。與緊鄰的新房項(xiàng)目相比，價(jià)格基本持平，與周邊次新二手房掛牌價(jià)相比，甚至出現(xiàn)部分“倒掛”。
中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱也認(rèn)為，地塊周邊亦莊金茂府二手房售價(jià)超10萬(wàn)元/平方米，且考慮到X47所在區(qū)域的住宅用地存在稀缺性，吸引超30家房企報(bào)名并不意外。
“亦莊河西板塊可以說(shuō)是近年來(lái)最具發(fā)展?jié)摿Φ摹a(chǎn)住融合’區(qū)。地塊被多個(gè)核心產(chǎn)業(yè)園區(qū)環(huán)繞，北側(cè)緊鄰云計(jì)算產(chǎn)業(yè)園、奔馳大廈，南側(cè)緊鄰生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園及電子產(chǎn)業(yè)園?！痹牢⒈硎?，地塊周邊北京二中經(jīng)開(kāi)學(xué)校投入使用、亦莊T1線(xiàn)通車(chē)、龍湖天街開(kāi)業(yè)等生活配套的完善，都提升了地塊價(jià)值。
奶西新房銷(xiāo)售帶火地塊成交
此次另一宗又觸頂搖號(hào)的地塊位于朝陽(yáng)奶西村，其吸引了金茂、城建、招商、智地+朝開(kāi)報(bào)名。最終北京城建以觸頂價(jià)34.5億元+1.2萬(wàn)平方米現(xiàn)房銷(xiāo)售面積拿下此地塊，溢價(jià)率15%。
奶西村地塊土地面積約7.13萬(wàn)平方米，起始價(jià)為30億元，用地性質(zhì)為R2二類(lèi)居住用地、U22環(huán)衛(wèi)設(shè)施用地、B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)用地。本次掛牌出讓宗地設(shè)定土地合理上限價(jià)格34.5億元，“現(xiàn)房銷(xiāo)售”上限面積為1.2萬(wàn)平方米。
此前朝陽(yáng)區(qū)奶西村地塊出讓時(shí)皆獲得多家房企報(bào)名競(jìng)拍，此時(shí)朝陽(yáng)區(qū)在同一區(qū)域推出地塊，其熱度也在預(yù)期之中。
據(jù)張凱介紹，在6月11日剛剛開(kāi)盤(pán)的同一板塊的金隅·望京云尚項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)業(yè)績(jī)達(dá)到22.9億元，房源去化率達(dá)80%。2022年二批次集中供地成交的奶西29-319地塊、29-318地塊，對(duì)應(yīng)開(kāi)發(fā)了首開(kāi)金茂望京樾、中建宸園，網(wǎng)簽率均超過(guò)70%和50%，奶西板塊認(rèn)知度至此打響市場(chǎng)。
不過(guò)，“此次成交的朝陽(yáng)奶西315-1地塊商業(yè)部分體量較大占比將近一半，考驗(yàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)后期的招商運(yùn)營(yíng)能力?！睆垊P如是說(shuō)。
岳微也認(rèn)為，此次出讓的朝陽(yáng)區(qū)奶西地塊雖然受制于大體量商業(yè)用地配建的拖累，但表現(xiàn)依然火熱，奶西板塊作為朝陽(yáng)新產(chǎn)業(yè)基地第一輻射區(qū)，目前在售的新房項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)都有良好的表現(xiàn)，此次參拍的四家房企均在崔各莊板塊有開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，房企區(qū)域深耕，不斷完善居住圈層，市場(chǎng)認(rèn)知逐步形成，市場(chǎng)價(jià)值不言而喻。
保利發(fā)展勝出石景山地塊拉鋸戰(zhàn)
石景山廣寧村地塊只有保利發(fā)展和深耕石景山的中海新城兩家房企參與競(jìng)拍。最終，在中海新城和保利發(fā)展兩家拉鋸戰(zhàn)中，保利發(fā)展以36.2億元拿下該地塊，溢價(jià)率12.07%。
該地塊位于石景山阜石路北側(cè)，地塊建筑規(guī)模約11.38萬(wàn)平方米，起始價(jià)32.3億元，地價(jià)上限37.145億元，剔除非住宅部分，樓面均價(jià)4.3萬(wàn)元/平方米，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)6.2萬(wàn)元/平方米。
在張凱看來(lái)，石景山廣寧村地塊包含住宅用地、F3多功能用地、A334基礎(chǔ)教育用地，地塊性質(zhì)復(fù)雜、配建較多，考驗(yàn)房企開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)能力。
岳微也認(rèn)為，石景山廣寧村地塊由四個(gè)小地塊組成，地塊性質(zhì)較為復(fù)雜，配建體量大，對(duì)于房企資金壓力及建設(shè)要求較高，因此參與熱情相對(duì)較低。由于北京土拍頻繁出現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)，房企競(jìng)得不確定性增加，中海、保利等實(shí)力房企在京開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量有所下降，參與熱門(mén)地塊競(jìng)拍以外，也積極參與冷門(mén)地塊的競(jìng)拍。
本周可以說(shuō)是北京土拍的“黃金周”，一周成交了6宗地，成交金額超200億元。此前越秀地產(chǎn)搖中海淀四季青地塊的熱度還未褪去，就迎來(lái)了80億的經(jīng)開(kāi)區(qū)X47R1地塊。
在澤龍看來(lái)，在北京，拿地才是第一步，交付才是真“高考”。沒(méi)有良好的項(xiàng)目品質(zhì)，單靠搖號(hào)想在帝都一夜“暴富”不可取。
6月20日，北京還將有7宗用地掛牌競(jìng)拍。到那時(shí)，北京第一輪供應(yīng)地塊出讓便完成。與此同時(shí)，第二輪供應(yīng)地塊已在路上，昌平沙河高教園、北七家以及通州鄧家窯預(yù)申請(qǐng)地塊已經(jīng)掛出。
新京報(bào)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對(duì) 張彥君
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