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每日熱門:美特斯邦威們?cè)凇百u房回血”,你準(zhǔn)備買房了?

2023-06-27 13:35:55 來(lái)源:首席商業(yè)評(píng)論

美特斯邦威賣房了,作為一代80后、90后的潮牌,這家服裝上市公司終于走到了賣房度日的邊緣。但它不是第一家靠賣房渡過(guò)困難期的上市公司。

在近一年的時(shí)間里,從四川長(zhǎng)虹、到東北醫(yī)藥,甚至在2019年久游網(wǎng)絡(luò)這樣的科技公司也開始賣房求生?!安AТ笸酢辈艿峦?jīng)語(yǔ)帶地調(diào)侃說(shuō):中國(guó)的上市公司手里都握有大量房地產(chǎn),年底經(jīng)營(yíng)不好了賣兩套、發(fā)不出來(lái)工資了賣兩套、連年虧損了賣兩套。


【資料圖】

數(shù)據(jù)似乎也證明了曹德旺的斷言,截至2021年,A股3565家上市公司中,有1696家上市企業(yè)持有投資性房地產(chǎn),占了A股上市公司47.57%。

然而就在美特斯邦威宣布賣房求生的同一天,中國(guó)人民銀行宣布貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為:1年期LPR為3.55%,5年期以上LPR為4.2%。LPR下調(diào)后,房貸利率也將迎來(lái)新一波調(diào)整。不少地產(chǎn)自媒體也驚呼購(gòu)房者的福利又要來(lái)了。

上市公司賣房求生被人吐槽為“嘴上干實(shí)業(yè),背后干地產(chǎn)”,但對(duì)比我們這些普通人,數(shù)據(jù)可能更為觸目驚心,2019年的數(shù)據(jù)顯示,城鎮(zhèn)居民家庭房產(chǎn)凈值占家庭人均財(cái)富的71.35%。很多打工人在城市里忙忙碌碌幾十年,奮斗目標(biāo)一套房子而已。

上市公司集中賣房凸顯了怎樣的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀?未來(lái)的房?jī)r(jià)又會(huì)有什么樣的走勢(shì)?

賣一套房不能解決?那就兩套

關(guān)于上市公司賣房求生的傳說(shuō),最早可以追溯到2016年9月。

那一年傳言在B股上市的 “ST寧通B”因?yàn)榫揞~虧損,面臨退市風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)年公司的董事會(huì)決定賣掉北京西城區(qū)2套市重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)房。2018年公司在退市一年多以后重新上市成功。有媒體報(bào)道說(shuō),兩套學(xué)區(qū)房讓公司凈賺2000萬(wàn)直接扭虧為盈。

實(shí)際這一賣房救市戲碼在事后被確認(rèn)為烏龍一場(chǎng)。據(jù)寧通B的母公司南京普天通信股份有限公司在2018年確認(rèn),所謂的兩套學(xué)區(qū)房其實(shí)并未實(shí)際售出。

另一個(gè)賣房止損的實(shí)例發(fā)生在2022年。去年8月15日,東北制藥發(fā)布公告,稱根據(jù)業(yè)務(wù)需要,將處置兩套坐落于北京市西城區(qū)裕中西路37號(hào)樓的房產(chǎn)。有媒體后來(lái)報(bào)道顯示,這兩套建筑面積分別為89.3平方米和64平方米的住宅,雖然建于1991年,但位于北京西城知名的德勝學(xué)區(qū),對(duì)應(yīng)小學(xué)為三帆附小,是妥妥的學(xué)區(qū)房。按照當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)計(jì)算,出售這兩套學(xué)區(qū)房的回款收益將超過(guò)2000萬(wàn)元,而這一小區(qū)的房屋單價(jià)也高達(dá)13.3萬(wàn)元。僅其中一套64平米房產(chǎn)的總價(jià)就超過(guò)了1000萬(wàn)元。

賣房的直接目的是為了止損,去年8月,這家上市20多年的老牌制藥公司的股價(jià)已經(jīng)跌破發(fā)行價(jià),9月連續(xù)出現(xiàn)了單日2%跌幅。而時(shí)間到了2022年12月,東北制藥的股價(jià)卻上演了狂飆的戲碼,12月14日的單日漲幅達(dá)到了驚人的10%,賣出兩套房多少有“沖業(yè)績(jī)”的嫌疑。

有的公司賣房是為了止損,有的公司賣房卻是純是為了保住上市公司的牌子。2019年4月,ST海馬公告稱,擬出售位于上海的36套閑置房產(chǎn)和位于??谑械?1套閑置房產(chǎn)。一口氣出手一百多套房產(chǎn),已經(jīng)不是僅僅為了可憐的財(cái)報(bào)了。從2018年以來(lái),海馬汽車已經(jīng)連續(xù)虧損兩年,已經(jīng)收到了證監(jiān)會(huì)的退市警告。賣出上百套房子最終獲得1.7億元收益,讓海南的汽車企業(yè)最終還是勉強(qiáng)保住了上市公司的牌子。對(duì)不少大公司而言,手中有房,才能心中不慌。

賣房求生已經(jīng)成為了一些上市公司的慣用伎倆,也凸顯了一線城市房產(chǎn)的金融屬性。而分析這些賣房的公司可以發(fā)現(xiàn),大部分還是屬于傳統(tǒng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè),疫情結(jié)束后,某些實(shí)體經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)不如預(yù)期,地產(chǎn)、醫(yī)藥、教育等板塊很難逃脫被大環(huán)境和政策聯(lián)合影響,可能只能靠股權(quán)質(zhì)押、賣房這樣的非常手段渡過(guò)難關(guān)了。

房?jī)r(jià)漲跌,能否與我何瓜?

上市公司的賣房求生和大部分人無(wú)關(guān),畢竟股民不是大多數(shù)。但房?jī)r(jià)恐怕群眾最關(guān)心的。

有媒體報(bào)道,2008 年全球金融危機(jī)后,國(guó)人的金融杠桿也開始快速上升。到了2020年,中國(guó)各類金融貸款比例已經(jīng)高達(dá)61%,這個(gè)比例已經(jīng)高于德國(guó)、新加坡、意大利等這樣的發(fā)達(dá)國(guó)家。而美國(guó)普通居民的杠桿率從20%到50%用了40年的時(shí)間,而中國(guó)前后不到10年。

這樣高的杠桿率,顯然已經(jīng)超過(guò)了中國(guó)人均GDP在國(guó)際上的水平,有人以此得出這樣一個(gè)結(jié)論,中國(guó)家庭的金融狀況,或者直接點(diǎn)說(shuō)就是房產(chǎn)消費(fèi),存在巨大的泡沫,因?yàn)檫^(guò)度繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了一定程度的金融危機(jī)。

還有自媒體更直接點(diǎn)說(shuō):中國(guó)人以后會(huì)窮得只剩下房子了。

電影《大空頭》

有人搬出了美國(guó)電影《大空頭》里的情節(jié)說(shuō)如今的中國(guó)類似于當(dāng)年的美國(guó)的次貸危機(jī)。2021年起,恒大等頭部房企的停產(chǎn)和高負(fù)債或也說(shuō)明了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)或許真的存在一定的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。

從2021年起,央行一方面調(diào)節(jié)準(zhǔn)備金率,向股市和樓市輸血,另一個(gè)方面用“保交樓”、降負(fù)債的政策穩(wěn)住中國(guó)的房企。兩年多以來(lái),房?jī)r(jià)總算是穩(wěn)住了。今年一季度,全國(guó)主要大中城市的房?jī)r(jià)止跌回暖。2021年起,調(diào)控后的房?jī)r(jià)幾個(gè)月一漲的局面不再出現(xiàn),取而代之的房產(chǎn)自媒體開始炒作二手房不好賣了。

對(duì)比上市公司賣房可以看出,和全世界任何一個(gè)國(guó)家的房產(chǎn)一樣,中國(guó)的房產(chǎn)除了最基本的居住功能以外,還有金融保值的屬性。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的限購(gòu)、限貸,本質(zhì)上是限制房子的第二種功能。面對(duì)一二線城市不斷擴(kuò)張的城市人口以及三四線城市的改善性住房的增加,過(guò)去的十年里,調(diào)控的核心也是在于盡量使房屋維持居住的基本功能。

然而中國(guó)的城市化進(jìn)程已經(jīng)發(fā)展到了一個(gè)新的階段,三四線城市的房產(chǎn)顯然已經(jīng)供過(guò)于求。再加上國(guó)家的宏觀調(diào)控和疫情等因素的疊加,這才出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的大規(guī)模衰退期。但無(wú)論中國(guó)的地產(chǎn)怎么調(diào)控,房子的金融屬性仍然難以去除,無(wú)論是企業(yè)還是個(gè)人購(gòu)房,或者是通過(guò)房產(chǎn)保住資產(chǎn)穩(wěn)定升值,未來(lái)都會(huì)是不少人的選擇。所以不漲不跌,沒(méi)有買賣沒(méi)有傷害,都是一廂情愿的暫時(shí)政策。

不會(huì)再有下一個(gè)鶴崗

5月一條《10萬(wàn)元買鶴壁8套房》的新聞爆紅網(wǎng)絡(luò),低房?jī)r(jià)城市的話題再次引發(fā)討論。說(shuō)到低房?jī)r(jià)很多人首先想到的是黑龍江的鶴崗。幾萬(wàn)一套房經(jīng)媒體實(shí)地采訪也確實(shí)屬實(shí),鶴崗的低房?jī)r(jià)還直接吸引了一些博主不遠(yuǎn)萬(wàn)里從南方去當(dāng)?shù)刭I房生活。

鶴崗街景

面對(duì)高房?jī)r(jià)的壓力,不少人還是幻想出現(xiàn)鶴崗這樣的房?jī)r(jià)“世外桃源”,但被很多人忽視的是鶴崗、鶴壁這樣低房?jī)r(jià)的城市出現(xiàn),不僅僅是因?yàn)榈乩憝h(huán)境,人口流出、產(chǎn)業(yè)配套差等顯而易見(jiàn)的原因,本世紀(jì)初,這些城市都經(jīng)過(guò)了大規(guī)模集中的舊改,在一座人口不到100萬(wàn)的城市里集中投放幾萬(wàn)套低價(jià)住房,才是造成當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)低的關(guān)鍵。

對(duì)于現(xiàn)階段的中國(guó)城市而言,土地供應(yīng)量和新建商品房數(shù),將是影響大部分新一線、二線城市房?jī)r(jià)的決定性因素。而對(duì)北京、上海、深圳這樣的超大城市而言,房子的居住和金融屬性的斗爭(zhēng)顯然將繼續(xù)下去。今年,上海楊浦和浦東還是連續(xù)出現(xiàn)了3個(gè)千人搖的紅盤。武漢在五一還出現(xiàn)了多個(gè)“日光盤”。

對(duì)房?jī)r(jià)而言,另一個(gè)因素則是人的情緒。在網(wǎng)上,有為數(shù)不少的人一邊罵著高房?jī)r(jià),一邊祈禱自己能搖到網(wǎng)紅盤。也有不少人也因?yàn)橘I到了新房,貸款而努力工作賺錢養(yǎng)家。對(duì)整體經(jīng)濟(jì)和個(gè)人而言,房產(chǎn)一直有正向意義。但對(duì)于地產(chǎn)市場(chǎng)的期待,卻是見(jiàn)仁見(jiàn)智,投機(jī)、瘋搶、跟風(fēng)、拋售,上千萬(wàn)的買賣行為都可能因?yàn)閹讞l消息在幾個(gè)小時(shí)內(nèi)做出。

未來(lái)二十年,對(duì)一些購(gòu)房者而言,房子的價(jià)值是自住還是投資的矛盾依舊會(huì)存在,但美式地產(chǎn)危機(jī)卻不會(huì)到來(lái)。可能唯一不變的困惑還是買房到底為了什么。

參考資料

1、唏噓!4年虧超30億元,美邦服飾“賣房求生”,中國(guó)基金報(bào)

2、關(guān)于游戲公司賣樓這事兒,手游矩陣

3、養(yǎng)豬大戶正虹科技 擬賣14套房“回血”,每日經(jīng)濟(jì)新聞

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