“逆勢穩(wěn)健”，是央企招商蛇口（001979.SZ）2023年上半年的核心關鍵詞。
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8月28日，招商蛇口發(fā)布2023年上半年亮眼成績單。根據(jù)半年報數(shù)據(jù)顯示，2023年1-6月，公司累計實現(xiàn)簽約銷售面積683.96萬平方米，同比增加40.30%；累計實現(xiàn)簽約銷售金額1,664.36億元，同比增加40.07%。行業(yè)低迷背景之下，招商蛇口依然交出了一份不俗的半年業(yè)績“答卷”。
亮眼銷售數(shù)據(jù)背后，是招商蛇口穩(wěn)健運營的底色。上半年以來，招商蛇口堅定轉型方向，把風險防控放在首位；堅守財務穩(wěn)健，不斷降低融資成本，全面開源節(jié)流，穩(wěn)健發(fā)展，邁向行業(yè)“五強”。
穩(wěn)健財務 到期債券如期兌付
財務穩(wěn)健是房企獲得長遠發(fā)展的核心保障。在近年行業(yè)銷售環(huán)境、融資環(huán)境雙重承壓背景下，更考驗房企的財務能力。
實際上，通過半年報數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，招商蛇口各項指標穩(wěn)健且健康。公司秉持穩(wěn)健的財務管理策略，“三道紅線”始終處于綠檔并持續(xù)優(yōu)化。報告期末，公司剔除預收賬款的資產負債率62.86%、凈負債率47.01%、現(xiàn)金短債比為1.09。
穩(wěn)健的財務表現(xiàn)能力、強大的經營實力，為招商蛇口在資本市場上的融資提供了強大背書。
招商蛇口半年報數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，上半年新增138億元公司債注冊，新增公開市場融資74.9億元，票面利率均為同期內房企債券利率最低水平；上半年綜合資金成本3.65%，較年初降低24BP。
毋庸置疑，從行業(yè)角度看，融資渠道通暢是以招商蛇口為代表的優(yōu)質房企的共同特點。
來自克而瑞提供的數(shù)據(jù)顯示，7月，共有16家典型房企成功發(fā)行債券融資，較6月增加6家。其中，融資總額排名靠前的房企分別為金融街、招商蛇口、萬科、華潤置地，發(fā)行面額分別為75.8億元、50億元、40億元和30億元，平均票面利率分別為3.38%、2.97%、3.09%、3.2%，其中招商蛇口的平均票面利率最低。
隨著7月以來，房地產市場不斷釋放利好信號，房企債券融資進一步改善。進入8月，房企融資活躍度延續(xù)。8月8日，招商蛇口發(fā)布2023年度第九期超短期融資券發(fā)行文件，發(fā)行首日為8月9日，發(fā)行金額為13億元，發(fā)行期限180天，票面利率僅為2.2%，擬用于償還到期債務融資工具。
身處深度調整期房地產行業(yè)，自2022年以來，多數(shù)房企面臨持續(xù)流動性壓力。據(jù)機構推測，進入到2023年下半年，房企迎來明顯的償債高峰。
據(jù)統(tǒng)計，今年7-8月，招商蛇口公開市場到期債務近70億元，均已如期兌付。這也為其后續(xù)經營和融資工作創(chuàng)造了有利前提。
銷售拿地兩不誤，邁向行業(yè)“五強”
“分化”是今年以來全國房地產銷售市場的明顯特征。
來自第三方機構的統(tǒng)計，30大中城市今年上半年房地產銷售較2019年同期下滑19.8%，其中一線城市較2019年同期增長6.2%，而二、三線城市分別下降16%、42%，高能級城市市場顯著復蘇。
2023年上半年，招商蛇口堅持有質量地規(guī)模增長, 持續(xù)提升市場洞察能力，多措并舉推進存貨去化，通過“一城一模板”持續(xù)加強項目操盤管理能力，以數(shù)字化賦能監(jiān)督可研兌現(xiàn)。半年報顯示，上半年在上海、合肥、蘇州、深圳、西安、重慶、南京、長沙、南通、徐州、溫州、無錫等一二線核心城市12個城市進入當?shù)亓髁夸N售金額排名前五，城市深耕成效進一步凸顯。
來自中指研究院發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也印證了招商蛇口的戰(zhàn)略眼光。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，TOP100房企銷售總額為35,682.3億元，同比微增0.1%。而招商蛇口40.07%銷售同比增速遠高于市場平均水平，將成為其后續(xù)利潤增長的動力。能取得如此優(yōu)異的銷售成績得益于招商蛇口“區(qū)域聚焦、城市深耕”發(fā)展策略，持續(xù)深耕高能級區(qū)域與一二線核心城市，以穩(wěn)健發(fā)展為主線，夯實投資質量，嚴格把控參拍城市及土地，逆勢補充優(yōu)質土儲。
土儲是房企未來業(yè)績持續(xù)增長的基礎，可見招商蛇口深諳其道。據(jù)了解，今年上半年并加大了相應的土地投資強度，在各大高能級一二線核心城市積極拿地，為公司未來的銷售業(yè)績增長做好了充分的儲備。
從具體數(shù)據(jù)看，報告期內，1-6月，招商蛇口累計獲取25宗地塊，總計容建面約238萬平方米，權益地價345億元?！皬娦?30 城”的投資金額占比100%，其中“核心6+10 城”的投資金額占比達98%，資源投放進一步聚焦北京、上海、深圳等一線城市以及杭州、蘇州、廈門等重點城市。其中，在北京獲取3宗項目，地價投入達88億，為公司在北京的高質量發(fā)展奠定堅實基礎。據(jù)第三方研究機構中指研究院發(fā)布的2023年上半年拿地TOP100排行榜，招商蛇口位列第4。
在2022年年度業(yè)績會上，招商蛇口提出了2023年度的新目標，即躋身行業(yè)五強。“五強并不僅僅是一個規(guī)模的指標，更多的是利潤、質量、效益和轉型、經營、收入、品質等多維度”。招商蛇口董事總經理蔣鐵峰表示。
事實上，招商蛇口“五強”的目標從銷售規(guī)模的角度看已提前達成。據(jù)克而瑞發(fā)布的上半年房企銷售TOP200排行榜數(shù)據(jù)，招商蛇口全口徑銷售金額位居行業(yè)第五。從目標完成率看，時間過半，招商蛇口2023年的銷售目標也已完成過半。
地產行業(yè)格局重構背景之下，無論是在銷售規(guī)模、市值還是土儲、產品品質等方面，招商蛇口居于行業(yè)“五強”已是不爭的事實。
資本市場獲認可，助力高質量發(fā)展
在招商蛇口半年報成績單上，不僅可以看到其在拿地端與銷售端持續(xù)發(fā)力，與此同時，招商蛇口在資本市場上收獲頗豐。
南油和前海實業(yè)的股權的收購重組是其濃墨重彩的一筆。這筆收購重組成為A股市場首單成功取得注冊批文的房地產重組項目。從受理到注冊生效僅用時95天，而從注冊生效到重組標的資產過戶僅用時10天，招商蛇口閃速完成過戶。7月14日，招商蛇口發(fā)布了新增股份上市公告書，本次交易之標的資產的過戶手續(xù)及相關工商變更登記、備案事宜已完成，因購買資產而新增的股份于7月20日在深交所上市。
公告顯示，本次交易之標的資產為深圳市投資控股有限公司(簡稱“深投控”)持有的深圳市南油(集團)有限公司(簡稱“南油集團”)24%股權、招商局投資發(fā)展有限公司(簡稱“招商局投資發(fā)展”)持有的深圳市招商前海實業(yè)發(fā)展有限公司(簡稱“招商前海實業(yè)”)2.8866%股權。南油集團是前海實業(yè)的19家股東之一。交易完成后，南油集團將成為招商蛇口的全資子公司，再加上直接收購的招商前海實業(yè)約2.89%股權，招商蛇口對招商前海實業(yè)的權益比例將增加至85.99%，兩項標的資產的核心為其對應前海自貿投資合計約6.83%權益。
權益比例的提升、股東結構的優(yōu)化，不僅將增加招商蛇口享有的前海片區(qū)資源價值，加快前海蛇口自貿區(qū)的開發(fā)建設，也利于做強公司主營業(yè)務，改善財務狀況、增強持續(xù)盈利能力，增強抗風險能力，夯實招商蛇口的綜合競爭力，促進高質量發(fā)展。
對此，有業(yè)內人士分析，通過此次重組交易，招商蛇口進一步增強對前海自貿投資的控制權，加碼前海優(yōu)勢資源，搶抓前海政策機遇，提升其在粵港澳大灣區(qū)重要區(qū)域享有的資源價值。
毫無疑問，隨著招商蛇口重組項目實施完成，為上市房企并購重組和股權融資注入強心劑，提振市場信心。與此同時，預示著招商蛇口通過A股并購交易加碼優(yōu)質資產，得到資本市場的高度認可。
首批基礎設施REITs擴募上市，“首發(fā)+擴募”雙輪驅動
隨著近年來房地產行業(yè)的格局重塑，高杠桿、高負債、高周轉的道路已走不通，高質量、可持續(xù)才是企業(yè)的生存發(fā)展之道。
自2022年滬深交易所發(fā)布擴募指引后，招商蛇口積極響應國家號召，再次秉承先行先試的改革精神、勇當產融創(chuàng)新的排頭兵，以招商局光明科技園加速器二期項目為底層資產，實施蛇口產園REIT擴募及購入基礎設施資產工作，擴募份額于2023年6月16日于深交所上市，是首批基礎設施REITs擴募項目之一。本次擴募后招商蛇口實現(xiàn)投資收益約8.06億元。蛇口產園REIT擴募進一步確立了招商蛇口產業(yè)園“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式與投融資機制，為新興、創(chuàng)新產業(yè)的發(fā)展提供有力支撐。
2021年6月21日，博時蛇口產園REIT作為國內公募REITs首批項目在深交所成功上市；今年6月16日，在上市兩周年之際，博時蛇口產園REIT擴募份額正式上市，再次成為國內公募REITs首批擴募項目之一。有業(yè)內人士分析，對于地產公司，資產運營業(yè)務是一個重要的業(yè)績增長點與支撐點，公募REIT不僅為企業(yè)實現(xiàn)運營收益與資產增值綜合收益提供了更加便利的渠道，而且對于打通募投管退通道，降低財務風險，都有著非常關鍵的作用。
招商蛇口高質量發(fā)展藍圖中，“資本市場”、“可持續(xù)發(fā)展”是關鍵詞。招商蛇口借助已有REITs平臺及REITs試點政策擴容機遇，重點發(fā)展商業(yè)、寫字樓、產業(yè)園區(qū)等資產運營業(yè)務，實現(xiàn)可持續(xù)的資產運營收益。在證監(jiān)會、深交所對優(yōu)質房企利用資本市場推進行業(yè)發(fā)展與市場復蘇的大力支持下，招商蛇口充分發(fā)揮先行優(yōu)勢與示范效應，盤活存量資產，做強公司主營業(yè)務，增強持續(xù)盈利能力，改善公司資產負債表、增強抗風險能力，促進公司高質量可持續(xù)發(fā)展，并作為行業(yè)龍頭企業(yè)，以自身轉型發(fā)展，為行業(yè)向長期健康發(fā)展發(fā)揮示范效應。
以責任為核，驅動實施可持續(xù)經營
傳承招商局“與祖國共命運 同時代共發(fā)展”的央企使命與家國情懷，招商蛇口始終將社會責任作為經營理念的內核，從戰(zhàn)略高度驅動公司實施可持續(xù)經營，積極參與到全球可持續(xù)發(fā)展的藍圖和框架之中。融入治理，建立ESG長效工作體系，擴展到包括綠色建筑、綠色質量、綠色供應鏈、綠色金融、綠色科技、綠色人文等方面，可持續(xù)管理實踐遍布公司所有的業(yè)務鏈條。
作為綠色人居的探路者和實踐者，招商蛇口在行業(yè)內發(fā)揮著示范引領作用，獲評“A股2023房企ESG第一名”。在雙碳行動綱領的指引下，招商蛇口加快低碳建筑重大科技攻關，2023年上半年，超低能耗建筑面積累計159.8萬平米，近零能耗及零能耗項目達到16.1萬平方米。上半年裝配式建筑面積新增298.5萬平方米，占新開工項目面積比例為93.5%。上半年公司新增綠色建筑項目36個，新增建筑面積442.24萬平方米。截至2023年6月末，公司累計建設綠色建筑項目467個，建筑面積達5,703.61萬平方米。據(jù)透露，招商蛇口計劃對商業(yè)、辦公、園區(qū)等項目安裝屋頂太陽能光伏板，2025年將綠色清潔能源應用項目比例提升至50%。這意味著將減少超30萬噸碳排放，占總減碳量的50.2%。
當下國內經濟形勢嚴峻，加上房地產行業(yè)持續(xù)調控，整個行業(yè)的市場巔峰已經過去，未來充滿了挑戰(zhàn)和不確定性，長期主義正在成為行業(yè)共識。以招商蛇口為代表的穩(wěn)健型房企，在房地產行業(yè)新周期勢必會迎來更多脫穎而出的機會。
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