上市公司華大基因聯(lián)手蘇州高新、萬科等房地產(chǎn)企業(yè)借打造生命科技小鎮(zhèn)之名從而套騙國家高額補貼與土地的實名舉報信日前暴走整個網(wǎng)絡(luò)與平面媒體。盡管事實的真?zhèn)斡写炞C，但有一點可以肯定的是，目前全國各地正在快速上馬與大面積鋪開的特色小鎮(zhèn)不應(yīng)成為房地產(chǎn)商刨金掘銀的樂土。
從倡導(dǎo)至今，特色小鎮(zhèn)的創(chuàng)建歷史雖只有兩年時間，但其繁衍與變身的速度卻格外迅猛，農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、科技小鎮(zhèn)、經(jīng)貿(mào)小鎮(zhèn)、紅木小鎮(zhèn)、航空小鎮(zhèn)、足球小鎮(zhèn)、康養(yǎng)小鎮(zhèn)……各種小鎮(zhèn)稱謂令人眼花繚亂與應(yīng)接不暇，而透過加速跑量的特色小鎮(zhèn)，人們很容易捕捉到許多活躍其中的房地產(chǎn)商身影，如碧桂園在廣東惠州打造的科技小鎮(zhèn)、綠城在浙江杭州推出的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、華夏幸福在河北廊坊布局的幸福創(chuàng)新小鎮(zhèn)、華僑城在廣東和四川等地落地的文旅小鎮(zhèn)、萬達(dá)在江蘇和遼寧等地主推的旅游小鎮(zhèn)，此外還有綠地在京津冀區(qū)域推出的智慧健康小鎮(zhèn)以及恒大在廣東清遠(yuǎn)建設(shè)的歐洲足球小鎮(zhèn)等等。目前來看，無論是龍頭地產(chǎn)商還是中小型地產(chǎn)商，均不約而同地投身到了特色小鎮(zhèn)的布局與建設(shè)熱潮之中。
不能否認(rèn)少數(shù)地產(chǎn)商投資特色小鎮(zhèn)并惠及一方的暖意與情懷，但更不可忽視更多的地產(chǎn)企業(yè)單純逐利的商業(yè)動機。作為一種一致性選擇，房地產(chǎn)企業(yè)集體奔向特色小鎮(zhèn)，主要是一二線城市土地資源越來越稀缺，拿地成本也越來越高，而且針對虛高房價的限購、限貸、限價與限售等宏觀調(diào)控政策接連不斷，并且三四線城市也因房價上漲而納入到了調(diào)控的范圍，與此同時“棚改房貨幣化”安置模式也被叫停，地產(chǎn)商在大中型城市可以轉(zhuǎn)身騰挪的空間日益收窄，而轉(zhuǎn)向特色小鎮(zhèn)，不僅可以廉價拿到土地，還能享受到政府的補貼，何樂而不為?更為重要的是，特色小鎮(zhèn)往往會冠上智能、文旅、科技、健康等時尚與先潮的前綴，地產(chǎn)商的任何一個樓盤只要貼上這些詞章華麗而朗朗上口的標(biāo)簽，等于就是安裝上了價格上揚的推升器，何況還有不少逆向流動的城里人選擇在中小城鎮(zhèn)購房養(yǎng)老以及許多農(nóng)民進(jìn)城買房等需求力量的拉動，如果投資資本乘勢而入，今天大中型城市房價的鏡像也許就是明天特色小鎮(zhèn)房價的生態(tài)。
地產(chǎn)商之所以能夠集群式而且非常順利地進(jìn)入特色小鎮(zhèn)，主要是可以與地方政府的需求實現(xiàn)無縫對接。在不少地方官員眼中，特色小鎮(zhèn)就是一個投資平臺，借此不僅可以短平快地獲取增量資本，還能制造出供人觀瞻的面子工程與政績工程，于是在特色小鎮(zhèn)建設(shè)上定數(shù)量、下指標(biāo)成為了不少地方政府的標(biāo)配動作，而迎合地方政府的平臺融資偏好，房地產(chǎn)開發(fā)商也紛紛喊出了打造各種特色小鎮(zhèn)的響亮口號。然而，依靠房地產(chǎn)來造鎮(zhèn)，且不說在用地規(guī)模上定會對其他產(chǎn)業(yè)投資形成“擠出效應(yīng)”進(jìn)而導(dǎo)致資源錯配，由于地產(chǎn)商缺少產(chǎn)業(yè)運作經(jīng)驗，而且房地產(chǎn)本身也沒有技術(shù)含量，結(jié)果造出來的特色小鎮(zhèn)必然是一個缺乏實體內(nèi)容與產(chǎn)業(yè)支撐的低端空心鎮(zhèn)。而且說不定樓房蓋起來了，房價炒上去了，地產(chǎn)商獲利走人，最終留給特色小鎮(zhèn)的可能是一地雞毛。
進(jìn)一步分析，特色小鎮(zhèn)的價值定位其實并不允許在其空間上進(jìn)行大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)。一般而言，特色小鎮(zhèn)處在城鄉(xiāng)結(jié)合部，一方面承接城市轉(zhuǎn)移出來的要素資源并通過自身產(chǎn)業(yè)的加工分理朝著鄉(xiāng)村進(jìn)行路徑最短與效率最高的經(jīng)濟輻射。另一方面，特色小鎮(zhèn)面向鄉(xiāng)村構(gòu)建起農(nóng)產(chǎn)品加工、分級包裝與營銷，為城市傳遞與輸送產(chǎn)品與服務(wù);不僅如此，特色小鎮(zhèn)還承擔(dān)著城鄉(xiāng)信息咨詢、人才培養(yǎng)等服務(wù)產(chǎn)業(yè)的打造功能，進(jìn)而促成鄉(xiāng)村一二三產(chǎn)業(yè)更好的粘連與融合。概而言之，特色小鎮(zhèn)作為引領(lǐng)者可以在一個合理的空間范圍里將城市功能和鄉(xiāng)村功能有效融合起來，形成城鄉(xiāng)一體發(fā)展格局，進(jìn)而帶動鄉(xiāng)村振興。而完成以上價值與功能的延伸和傳遞，遠(yuǎn)非房地產(chǎn)企業(yè)所能勝任，而只有通過特色小鎮(zhèn)中的多主體產(chǎn)業(yè)聚集與協(xié)同方可實現(xiàn)。
當(dāng)然，特色小鎮(zhèn)也要砌墻蓋瓦，而且特色小鎮(zhèn)也不應(yīng)是只有冰冷產(chǎn)業(yè)的物理載體，相反還須是綠色、健康、美麗的民眾宜居新空間，為此，特色小鎮(zhèn)須配備教育、文化、醫(yī)療、環(huán)保等多重硬件設(shè)施，這樣，特色小鎮(zhèn)事實上離不開地產(chǎn)商所開發(fā)出的產(chǎn)品供給。但是，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，面向特色小鎮(zhèn)所提供的房屋品種，凝結(jié)其上的公益性應(yīng)當(dāng)大于商業(yè)性，在保持微利的前提下，每個地產(chǎn)商都應(yīng)盡可能策應(yīng)小鎮(zhèn)支柱產(chǎn)業(yè)的構(gòu)建以及服務(wù)設(shè)施的鋪展。在這里，為了防止特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)“空心化”與“房地產(chǎn)化”，政策與監(jiān)管層面必須突出以下幾個方面：
首先，“小而美”是特色小鎮(zhèn)之魅，也是特色小鎮(zhèn)之優(yōu)，為此，必須制定出嚴(yán)格與清晰的開發(fā)規(guī)劃，圈定明確的區(qū)域版圖范圍，決不允許任何企業(yè)越界擴建，更不允許房地產(chǎn)商圍繞特色小鎮(zhèn)進(jìn)行邊界開發(fā)，防止特色小鎮(zhèn)陷入高樓大廈的包圍之中以及隨后接踵而來的生活污染與人造垃圾困擾。
其次，基于引資與產(chǎn)業(yè)構(gòu)建的客觀需要，特色小鎮(zhèn)應(yīng)采取地產(chǎn)商+實體產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入方式與開發(fā)模式，明確出臺一個地產(chǎn)商只有聯(lián)手一定數(shù)量與一定資產(chǎn)規(guī)模的非地產(chǎn)企業(yè)方可在特色小鎮(zhèn)進(jìn)行商業(yè)開發(fā)的政策規(guī)定，在此基礎(chǔ)上，圈定出房地產(chǎn)開發(fā)面積的有限占比，杜絕其有可能出現(xiàn)的“擠出效應(yīng)”。
再次，在特色小鎮(zhèn)推行租售結(jié)合與以租為主的住房配置方式，為此，需要明確規(guī)定出地產(chǎn)企業(yè)可供租售的房屋建造比重;為了防止投機資本的作祟，可運用已經(jīng)面世的全國不動產(chǎn)信息平臺，對特色小鎮(zhèn)售賣商品房進(jìn)行限購，從需求端首先抑制房價上漲的苗頭;與此同時，要嚴(yán)厲打擊中介機構(gòu)與投資者聯(lián)手炒作房產(chǎn)的行為。
最后，國家相關(guān)部門應(yīng)建立一套針對特色小鎮(zhèn)的動態(tài)評價與復(fù)盤考核機制，包括特色小鎮(zhèn)中的產(chǎn)業(yè)數(shù)量以及核心支柱產(chǎn)業(yè)的企業(yè)集群數(shù)目，一、二、三次產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成比例，非房地產(chǎn)企業(yè)利稅貢獻(xiàn)指標(biāo)等，并及時果斷地叫停地產(chǎn)開發(fā)占比過重、產(chǎn)能過剩與低端產(chǎn)業(yè)循環(huán)的偽特色小鎮(zhèn)，同時，要嚴(yán)格控制特色小鎮(zhèn)的數(shù)量，在高質(zhì)量的對標(biāo)中不斷優(yōu)化特色小鎮(zhèn)的整體形象。
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