買賣有貸款的二手房屋，因為存在提前還款、注銷抵押登記等手續(xù)，不僅交易時間延長，風險和交易成本也增大，成為不動產(chǎn)登記的一大痛點。
在一些地方實踐的基礎(chǔ)上，自然資源部聯(lián)合銀保監(jiān)會近日印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務的通知》，深化不動產(chǎn)登記和金融便民利企合作，協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”，進一步提升便利化服務水平，降低制度性交易成本，助力經(jīng)濟社會發(fā)展。
這項措施的實施效果如何？給群眾帶來了怎樣的便利？記者進行了采訪。
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再造登記流程，節(jié)省交易時間，降低交易難度和成本
“銀行提前還貸需要申請，還得注銷房屋抵押，然后房子才能賣掉，到時候我們看中的房子也不知道還在不在。”這段時間，想要換房的江蘇省鹽城市居民李先生有些犯難，總在猶豫要不要花錢找中介墊資還貸。
李先生現(xiàn)在居住的房子，是夫妻二人婚后辛苦打拼貸款買的。隨著生活水平的提高，夫妻倆決定以“小房換大房”的方式購置一套改善房。問題也隨之而來，房子還有幾十萬元銀行貸款尚未結(jié)清，意味著置換流程和難度大大增加。
發(fā)愁之際，不動產(chǎn)“帶押過戶”新政策幫李先生解了圍，他不再需要提前償還貸款，就可以將房屋出售過戶。
“‘帶押過戶’改革后，可大大節(jié)省不動產(chǎn)的交易時間，降低交易難度和交易成本，切實方便企業(yè)群眾辦事?！弊匀毁Y源部自然資源確權(quán)登記局副局長趙燕告訴記者，不動產(chǎn)“帶押過戶”是指在已抵押的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，不需要提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。
今年3月，鹽城市明確要求市區(qū)各經(jīng)辦存量房貸款業(yè)務的金融機構(gòu)實現(xiàn)“帶押過戶”全覆蓋。目前，鹽城市區(qū)22家開辦存量房貸款業(yè)務的商業(yè)銀行中已有10家開通“帶押過戶”服務，其中就包括李先生辦理房貸的鹽城農(nóng)商銀行。
“‘帶押過戶’解決了我們的資金問題，程序簡單，一次申請就可全部辦結(jié)，買方快速買了房，我們也快速賣了房，大家都不需要再等了！”李先生說。
趙燕告訴記者，“帶押過戶”改革實施前，已抵押的不動產(chǎn)辦理買賣轉(zhuǎn)移時，需要先籌集資金歸還貸款、辦理不動產(chǎn)抵押注銷，再辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移、申請新貸款、辦理新抵押權(quán)登記，不僅交易成本高、時間長，而且流程繁瑣復雜，這成為企業(yè)群眾辦事的難點、痛點、堵點，大家都期望通過整合業(yè)務流程，大幅減環(huán)節(jié)、減材料、減時間、減成本，同時確保財產(chǎn)資金的安全。
自然資源部自然資源確權(quán)登記局不動產(chǎn)登記處副處長許培說，實行不動產(chǎn)“帶押過戶”后，不動產(chǎn)登記機構(gòu)并件辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接，大大節(jié)省了交易時間，降低交易難度和成本。
據(jù)統(tǒng)計，山東濟南推出不動產(chǎn)“帶押過戶”改革后，辦理時限減少了近10個工作日，實現(xiàn)2個工作日左右辦結(jié)，單筆平均交易成本從1.2萬元左右降至千元以下。
預告登記制度守護交易安全，以點帶面逐步推動實現(xiàn)“帶押過戶”全覆蓋、常態(tài)化
隨著“帶押過戶”政策的推行，各地在實踐中積極探索有效的創(chuàng)新舉措，不斷豐富完善辦理模式，提升政策成效，江蘇、浙江、重慶和濟南、深圳等地引入預告登記，銀行根據(jù)預告登記結(jié)果審批、發(fā)放貸款，進一步提高了貸款審批效率。
“抵押登記完成了嗎？還要把不動產(chǎn)權(quán)證書拿給銀行來申請嗎？”
“不用再跑了，過完戶以后，我們系統(tǒng)已經(jīng)把銀行提交的抵押預告登記自動轉(zhuǎn)成了抵押登記，抵押登記證明已推送給銀行了，現(xiàn)在銀行應該在審核、放款，很快您就能收到尾款了?！?/p>
3月20日，在重慶市江津區(qū)不動產(chǎn)登記中心綜合窗口前，受理科工作人員蔣紅為肖先生、祝女士辦結(jié)了過戶，抵押登記也同步完成，不到40分鐘就完成了一筆預告“帶押過戶”業(yè)務。
“擱在以前，站在登記窗口前的買賣雙方多少會有一絲擔憂?！笔Y紅告訴記者，“過戶前，買方會擔心付完首付款賣方不過戶，或賣方‘一房二賣’。過戶后，賣方會擔心買方不及時申辦抵押登記，導致自己不能及時收到房款?！?/p>
預告登記制度引入后，買賣雙方的擔憂減少了。蔣紅說，只要辦了預告登記，未經(jīng)買方的同意，賣方祝女士不能隨意處置這套房屋。買方肖先生預告登記之后放心大膽地把首付款支付給了祝女士。
記者了解到，從祝女士登錄“渝快辦”授權(quán)銀行填寫預告登記資料開始，全程實現(xiàn)無紙化。蔣紅介紹，農(nóng)業(yè)銀行重慶分行已接入服務端口，祝女士提供的材料全部由農(nóng)行江津支行通過服務端口上傳給登記中心，“面積、坐落等數(shù)據(jù)自動生成，既便利了企業(yè)群眾辦事，也降低了登記人員工作負擔，一舉兩得！”
截至目前，重慶全市已有160家銀行等金融機構(gòu)、1374家房產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)接入系統(tǒng)，為買賣雙方提供預告“帶押過戶”申報服務，基本實現(xiàn)過戶當天完成房款結(jié)算，大幅降低了交易成本。
“‘帶押過戶’實踐有基礎(chǔ)?！壁w燕介紹，各地通過加強登記和金融協(xié)同、優(yōu)化辦理流程、升級改造業(yè)務系統(tǒng)、深化信息共享、系統(tǒng)直聯(lián)等方式，推動不動產(chǎn)“帶押過戶”。目前，全國共有15個省份100多個地市開展了“帶押過戶”試點，共辦理業(yè)務1.3萬多筆，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開展。
中國建設(shè)銀行與當?shù)夭粍赢a(chǎn)登記機構(gòu)共同研究探索安全可行的銀行“帶押過戶”住房貸款模式，達成房屋無需解押即可完成交易過戶、貸款審批發(fā)放的登記和金融合作模式。截至3月末，建行在全國100多個地市試點開辦個人再交易住房“帶押過戶”貸款業(yè)務，發(fā)放4000多筆個人再交易住房“帶押過戶”貸款。
近期，建設(shè)銀行總行結(jié)合前期分行試點情況，制定了《個人再交易房屋“帶押過戶”貸款綜合服務操作指引》并印發(fā)全行，明確了個人再交易房屋“帶押過戶”貸款的辦理條件、適用范圍和貸款要素，規(guī)范了業(yè)務流程和操作，要求全面推廣個人再交易住房“帶押過戶”貸款業(yè)務。
自然資源部、銀保監(jiān)會要求，各地在已有工作的基礎(chǔ)上，深入探索，以點帶面，積極做好“帶押過戶”服務，逐步實現(xiàn)地域范圍、金融機構(gòu)和不動產(chǎn)類型全覆蓋，常態(tài)化開展“帶押過戶”服務。
加強組織、防范風險，推動“帶押過戶”高效辦、安全辦
“不動產(chǎn)登記是一項基本的公共政務服務，關(guān)系企業(yè)群眾最普遍的重大財產(chǎn)權(quán)益。”趙燕說，通過加強登記和金融的協(xié)同，在全國推進做好不動產(chǎn)“帶押過戶”，一方面可以降低制度性交易成本，另一方面可以維護買賣雙方、抵押人、抵押權(quán)人等各方權(quán)益，滿足了企業(yè)和群眾對財產(chǎn)權(quán)高質(zhì)高效保護的需求。
“帶押過戶”不僅帶來省心體驗，還起到省錢的惠民效果。“這項新業(yè)務，建行幫我省了將近2萬元?！卑不帐『戏适忻窀呦壬媱澖栌眠^橋資金提前結(jié)清房貸，“帶押過戶”上線后，高先生不再需要支付高額利息。對銀行來說，“帶押過戶”提高了客戶滿意度，貸款在本行及時承接，也保證了存量貸款。
安徽省各地不動產(chǎn)登記機構(gòu)與建行安徽省分行持續(xù)優(yōu)化“不動產(chǎn)+金融”領(lǐng)域深度合作，從系統(tǒng)對接方面精準發(fā)力，推進登記和金融系統(tǒng)貫通、數(shù)據(jù)共享，借助不動產(chǎn)登記網(wǎng)上“一窗辦事”平臺，將不動產(chǎn)登記端口延伸到建行網(wǎng)點，實現(xiàn)貸款和登記所有環(huán)節(jié)在建行網(wǎng)點“一次申請辦理”。
在江蘇省蘇州市吳江區(qū)，當?shù)剞r(nóng)行加強與自然資源、發(fā)改、住建、金融監(jiān)管、人民銀行等部門溝通，加快辦貸審核效率，實現(xiàn)二手房貸款“帶押過戶”業(yè)務的全流程暢通。目前農(nóng)行江蘇分行已經(jīng)在省內(nèi)南京、蘇州、南通等七地落地不動產(chǎn)“帶押過戶”服務，已辦理“帶押過戶”近600筆、金額超5億元。
為了讓企業(yè)和群眾享受更便利安全的服務，改革舉措還在繼續(xù)深化。
——守好“帶押過戶”安全底線。趙燕表示，在協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”工作中，加強組織、防范風險是重要內(nèi)容。自然資源部將指導地方建立暢通的溝通協(xié)調(diào)機制，梳理風險點，制定應急預案，實現(xiàn)全流程閉合監(jiān)管。通過發(fā)布協(xié)議樣本、風險提示、業(yè)務預警等多種方式，切實防范風險。
北京銀保監(jiān)局會同北京市規(guī)劃和自然資源委員會搭建專門業(yè)務平臺，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記機構(gòu)與金融機構(gòu)的網(wǎng)絡互聯(lián)，確保房產(chǎn)轉(zhuǎn)移和抵押過程中能夠及時準確獲取信息，實現(xiàn)關(guān)聯(lián)業(yè)務的同步停止、同時退回，保障資金安全。下一階段，北京銀保監(jiān)局和北京市規(guī)劃和自然資源委員會兩部門將根據(jù)實際執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)的“難點、痛點”優(yōu)化業(yè)務流程，提升群眾服務體驗。
——推動“帶押過戶”協(xié)調(diào)辦、高效辦。銀保監(jiān)會法規(guī)部處長周蘭領(lǐng)表示，將進一步推進登記金融系統(tǒng)融合，優(yōu)化工作流程，實時共享信息，精簡辦事材料，努力實現(xiàn)登記、貸款、放款、還款無縫銜接，切實便民利企。鼓勵建立跨銀行業(yè)金融機構(gòu)貸款協(xié)同機制，進一步探索不動產(chǎn)登記機構(gòu)和銀行保險監(jiān)督管理機構(gòu)“總對總”業(yè)務和系統(tǒng)對接方式。
不久前，珠海市不動產(chǎn)登記中心和珠海市銀行業(yè)協(xié)會聯(lián)合召開工作推進會，計劃試點拓展帶押過戶業(yè)務類型至商業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)，將稅務納入帶押過戶業(yè)務。接下來還將進一步規(guī)范跨行業(yè)務流程，完善銀行業(yè)間互信體系建設(shè)，約定合理的貸款回收時限，促進跨行業(yè)務的順利推進。
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