“我國全面實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。”4月25日，自然資源部部長在全國自然資源和不動產(chǎn)確權(quán)登記工作會議上宣布這一消息，引發(fā)社會廣泛關(guān)注、熱議。
據(jù)發(fā)布會消息，10年來我國累計(jì)頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書7.9億多本，頒發(fā)電子證書證明3.3億多本。經(jīng)過10年努力，從分散到統(tǒng)一，從城市房屋到農(nóng)村宅基地，從不動產(chǎn)到自然資源，覆蓋所有國土空間，涵蓋所有不動產(chǎn)物權(quán)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度全面建立。
(資料圖片僅供參考)
這與我們有何關(guān)系？這是否意味著房地產(chǎn)稅將要開征？又將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響？
01
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記早已實(shí)現(xiàn)
重大突破在于“全面實(shí)現(xiàn)”
其實(shí)，我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記一事，并非“新聞”。
早在2007年頒布的《物權(quán)法》中就正式提出不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。
全面不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是2013年3月黨中央、國務(wù)院的政策決議，提出將分散在多個(gè)部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)整合，實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”改革任務(wù)。如今歷時(shí)10年終于實(shí)現(xiàn)。
業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，全面實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是重大制度性突破，其中最大的突破點(diǎn)便是“全面實(shí)現(xiàn)”。
“過去各地也逐漸推進(jìn)了不動產(chǎn)登記工作，但是鑒于城鄉(xiāng)差異、房產(chǎn)之間的差異，所以技術(shù)層面需要時(shí)間逐漸探索?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出。他認(rèn)為，在這一制度下，從房到地、從城到鄉(xiāng)、從局部到大市場，真正構(gòu)建了系統(tǒng)全面的產(chǎn)權(quán)登記制度，對于整合房地產(chǎn)領(lǐng)域各類資源，同時(shí)加強(qiáng)各類信息互通和利用等都具有積極的作用。
02
全面實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與我們有何關(guān)系？
首先厘清相關(guān)概念。
“不動產(chǎn)”比“房地產(chǎn)”范圍更廣，主要包括土地、海域、房屋、林木等定著物，不單純指土地和房屋。城市里的房屋和相關(guān)土地、農(nóng)村里的農(nóng)房和宅基地、農(nóng)村的耕地，這三類不動產(chǎn)和普通老百姓關(guān)系最密切，也是房地產(chǎn)領(lǐng)域關(guān)注的重要類型。
同時(shí)，“房地產(chǎn)”不等于“住房”。城市里的商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)廠房等都屬于此次不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對象，這也意味著本次改革不僅和居民家庭有關(guān)，也和企業(yè)等機(jī)構(gòu)有關(guān)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，全面建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是對全國國土空間進(jìn)行的一次大盤點(diǎn)、大匯總，其涉及各種類型不動產(chǎn)項(xiàng)目，有助于保護(hù)相關(guān)權(quán)利人權(quán)益。包括后續(xù)土地房屋相關(guān)的買賣、抵押、證明等工作，都可基于全國不動產(chǎn)信息系統(tǒng)更有效地開展推進(jìn)，也在客觀上更好地盤活了存量市場。
03
此前的房產(chǎn)證還有效嗎？需要換證嗎？
這一點(diǎn)在《不動產(chǎn)登記暫定條例》實(shí)施時(shí)就已經(jīng)明確：已經(jīng)依法取得的《房屋所有權(quán)證》《集體土地所有證》《國有土地使用證》《林權(quán)證》等證書，還將繼續(xù)有效。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)堅(jiān)持“不變不換”的原則，也就是權(quán)利不變動，簿證不更換，在申請人需要變更，如房屋發(fā)生買賣時(shí)，則需要更換為新的《不動產(chǎn)權(quán)證書》。
對于老百姓而言，《不動產(chǎn)權(quán)證書》和《房屋所有權(quán)證書》也就是我們常說的“房產(chǎn)證”之間，并無明顯差別。只不過名稱由之前的《中華人民共和國房屋所有權(quán)證書》變更為《中華人民共和國不動產(chǎn)權(quán)證書》。
在登記的內(nèi)容上，權(quán)利人、共有情況、坐落、性質(zhì)、用途以及具體面積等信息也都沒有改變。只是“房產(chǎn)證”只代表房屋本身，而《不動產(chǎn)權(quán)證書》將房屋納入不動產(chǎn)登記，視為不動產(chǎn)登記的其中一項(xiàng)。正常的買賣、抵押也都不會受到任何改變和影響。
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不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與征收房地產(chǎn)稅有何關(guān)系？
全面實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是否意味著房地產(chǎn)稅即將開征？這是網(wǎng)友普遍關(guān)注的問題。
對此，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)在接受封面新聞采訪時(shí)表示，全面實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記與征收房地產(chǎn)稅沒有必然的關(guān)系?！叭鎸?shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記且全國系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，對于房地產(chǎn)稅的征收能夠起到輔助作用，但二者沒有必然的關(guān)系。”宋紅衛(wèi)稱，房地產(chǎn)稅核心問題在于稅基和稅率的確定，這也是對老百姓影響最大的問題。
宋紅衛(wèi)指出，房地產(chǎn)稅的稅基是指對什么樣的房子征稅，是所有房屋都征稅，還是首套豁免，從第二套以后開始征稅？還是按照人均額定免除面積，超額部分征稅？稅率是指按照房屋總價(jià)的百分之多少計(jì)稅。不同城市房價(jià)差距巨大，但是不同城市中低端收入差距遠(yuǎn)小于房價(jià)差距，每個(gè)城市的稅率是一樣的，還是差異化征收？如果不一樣，應(yīng)該按照什么樣的標(biāo)準(zhǔn)收稅？這些才是征收房地產(chǎn)稅的難點(diǎn)。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是征收房地產(chǎn)稅的重要基礎(chǔ)，但短期征稅預(yù)期不高?！辟彿空咧脴I(yè)情緒和預(yù)期仍不穩(wěn)固，短期房地產(chǎn)市場仍需要政策支持，當(dāng)前并不是進(jìn)行房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的合適時(shí)機(jī)。”
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對房地產(chǎn)行業(yè)影響如何？
宋紅衛(wèi)認(rèn)為全面實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對于房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)定健康發(fā)展有重要影響。短期來看，不會對房地產(chǎn)行業(yè)造成沖擊，但長期而言，有利于實(shí)現(xiàn)資源效用的最大化，有利于稅務(wù)體系全面監(jiān)控個(gè)人綜合收入。
“我國目前房地產(chǎn)市場面臨總量過剩，但是局部城市失衡的局面。全面統(tǒng)一登記后，能夠從全國范圍內(nèi)規(guī)劃未來土地和住房問題，能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)業(yè)、人口以及土地的相對統(tǒng)一和提高匹配度，尤其是對三四線城市。在一線城市，未來也可以實(shí)現(xiàn)跟三四線城市在產(chǎn)業(yè)協(xié)同的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)用地指標(biāo)的置換，實(shí)現(xiàn)資源效用最大化?！彼渭t衛(wèi)解釋稱。
從長遠(yuǎn)來看，全面不動產(chǎn)統(tǒng)一登記不僅能夠輔助房地產(chǎn)稅的征收問題，還能夠全面衡量一個(gè)人及一個(gè)家庭全面的資產(chǎn)收入情況。宋紅衛(wèi)舉例稱，一個(gè)人可能工資水平不高，但是家里幾套住房出租，還有商鋪?zhàn)饨鹗杖?，甚至還有林地的農(nóng)產(chǎn)品收入。全面登記后，個(gè)人資產(chǎn)相關(guān)的收入情況更加清晰，結(jié)合當(dāng)前金稅四期推進(jìn)情況，未來會有更加詳盡的稅務(wù)體系全面監(jiān)控所有人的綜合收入，而非簡單的工資收入。宋紅衛(wèi)認(rèn)為，所有收入都納稅應(yīng)該是未來發(fā)展的趨勢。
封面新聞記者 黃益輝
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