近日，自然資源部、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)明確，各地要在已有工作的基礎(chǔ)上，深入探索，以點(diǎn)帶面，以“三個(gè)拓展”全面推進(jìn)“帶押過(guò)戶”。
(資料圖片僅供參考)
緊接著，北京住建委等四部門發(fā)布通知，即日起，北京市個(gè)人二手房交易中，買賣雙方可以自愿選擇使用“帶押過(guò)戶”服務(wù)。
據(jù)了解，目前全國(guó)有15個(gè)省份100多個(gè)地市開展了“帶押過(guò)戶”，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開展。
兩部門要求各地結(jié)合本地實(shí)際，確定適宜的辦理模式。從目前來(lái)看，各地在實(shí)踐探索中，主要形成抵押權(quán)組合、新舊抵押權(quán)分段、抵押權(quán)變更等“帶押過(guò)戶”模式。
我們認(rèn)為，“帶押過(guò)戶”既減輕了房東籌資提前還貸壓力，又大幅縮短二手房交易期限，有利于提升二手房交易效率、縮短交易期限，短期來(lái)看，對(duì)二手房市場(chǎng)有一定的提振作用。與此同時(shí)，目前“帶押過(guò)戶”還處于摸索和嘗試階段，各方都存在不同的風(fēng)險(xiǎn)，各部門仍需加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理。
01、全面推進(jìn)房產(chǎn)"帶押過(guò)戶"
2023年3月30日自然資源部、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)召開的新聞通氣會(huì)上，為落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院扎實(shí)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施的有關(guān)要求，進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，提升便利化服務(wù)水平，降低制度性交易成本，滿足人民群眾對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)高質(zhì)高效保護(hù)的需求，自然資源部、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”便民利企服務(wù)的通知》，對(duì)協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”做出全面部署。
兩部門明確，各地要在已有工作的基礎(chǔ)上，深入探索，以點(diǎn)帶面，以“三個(gè)拓展”全面推進(jìn)“帶押過(guò)戶”：推動(dòng)省會(huì)城市、計(jì)劃單列市率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展;推動(dòng)同一銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)拓展;推動(dòng)住宅類不動(dòng)產(chǎn)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動(dòng)產(chǎn)拓展，最終實(shí)現(xiàn)地域范圍、金融機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)類型“帶押過(guò)戶”全覆蓋。
這意味著“帶押過(guò)戶”從地方性的試點(diǎn)走向了全國(guó)化、常態(tài)化的全面推進(jìn)。
據(jù)介紹，目前全國(guó)有15個(gè)省份100多個(gè)地市開展了“帶押過(guò)戶”，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開展。
3月31日，北京銀監(jiān)局、央行營(yíng)管部、北京市規(guī)自委、北京市住建委四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)個(gè)人存量住房交易“帶押過(guò)戶”有關(guān)工作的通知》。
即日起，北京市個(gè)人二手房交易中，買賣雙方可以自愿選擇使用“帶押過(guò)戶”服務(wù)，經(jīng)原貸款銀行同意，交易時(shí)不必先結(jié)清前一筆貸款，可通過(guò)“帶押過(guò)戶”模式，辦理房屋過(guò)戶和抵押登記，由新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金。
北京市明確，二手住房交易“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)需要同時(shí)滿足四個(gè)方面的條件：北京市個(gè)人二手房交易;買方必須是全款或者辦理的是個(gè)人住房商貸購(gòu)房;賣方未結(jié)清的貸款必須是商貸，或是已經(jīng)還清公積金貸款部分的組合貸;所交易的住房在轄區(qū)內(nèi)商業(yè)銀行僅存一次有效抵押。
同日，東莞市住建局發(fā)布通告，現(xiàn)定于2023年4月3日起，在市鎮(zhèn)(園區(qū))政務(wù)服務(wù)大廳綜合窗口開展存量商品房“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)。存量商品房“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)主要適用于該市行政區(qū)域內(nèi)僅存在一個(gè)有效抵押權(quán)登記且已納入“全市通辦”樓盤范圍的商品房。非“全市通辦”樓盤范圍的存量商品房已處理歷史遺留問(wèn)題且能正常辦理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的，可參照?qǐng)?zhí)行。
從政策本身來(lái)看，“帶押過(guò)戶”是指不解除房屋抵押，也可以辦理過(guò)戶登記，此舉既減輕了房東籌資提前還貸壓力，又大幅縮短二手房交易期限，對(duì)二手房交易效率的提升有著積極的意義。
02、對(duì)二手房市場(chǎng)影響如何?
從目前各地實(shí)施二手房“帶押過(guò)戶”的實(shí)踐來(lái)看，2022年三季度是“帶押過(guò)戶”落地密集期，深圳、蘇州、福州、合肥、寧波等多個(gè)熱點(diǎn)城市都于9月內(nèi)完成首例“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)。
2022年部分熱點(diǎn)城市“帶押過(guò)戶”落地情況
從部分熱點(diǎn)城市“帶押過(guò)戶”落地前后的二手房成交面積來(lái)看，部分城市二手房成交面積出現(xiàn)了明顯上升，如青島，自2022年5月完成首筆“帶押過(guò)戶”后，二手房成交面積提升明顯，截至2023年3月青島二手房成交約75.45萬(wàn)平方米，較2022年5月提升300%以上。
深圳和蘇州都是2022年9月1日完成的首筆“帶押過(guò)戶”，從這兩個(gè)城市全年的二手房成交情況來(lái)看，深圳二手房成交面積從9月起止跌，截至2023年2月二手房成交面積24.21萬(wàn)平方米已提升至去年6月較高點(diǎn)。蘇州二手房成交面積則從10月起止跌，截至2023年2月二手房成交面積41.69萬(wàn)平方米，相對(duì)平穩(wěn)。
南京、合肥、寧波則自2022年9月完成首筆“帶押過(guò)戶”后，二手房整體成交面積變化不大。
由此可見(jiàn)，“帶押過(guò)戶”在節(jié)省辦理時(shí)間、降低制度性交易成本的同時(shí)，對(duì)部分城市的二手房市場(chǎng)已經(jīng)產(chǎn)生了一定的提振作用。
03、目前需要面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)是什么?
從目前來(lái)看，各地在實(shí)踐探索中，“帶押過(guò)戶”主要形成抵押權(quán)組合、新舊抵押權(quán)分段、抵押權(quán)變更等模式。
對(duì)此上海市光大律師事務(wù)所高級(jí)合伙人徐軍律師表示：“在這些不同的模式中，最為理想的解決‘三角債’模式是借新貸、還舊貸，實(shí)現(xiàn)無(wú)縫連接‘帶押過(guò)戶’。即買賣雙方與各自的貸款銀行達(dá)成一致，約定由買方貸款銀行向買方發(fā)放新貸款，并直接用新貸款償還賣方的舊貸款，在上述貸款做抵充的同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記部門應(yīng)買賣雙方和兩方貸款銀行的申請(qǐng)同步完成不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、舊抵押權(quán)注銷登記、新抵押權(quán)登記，在各方主體高度配合下、無(wú)縫連接地完成整個(gè)‘帶押過(guò)戶’二手房交易流程。”
據(jù)徐軍律師介紹：“帶押過(guò)戶”涉及的買賣雙方及銀行的關(guān)系，簡(jiǎn)而言之是4個(gè)民事主體、5個(gè)合同關(guān)系。(當(dāng)賣方貸款銀行和買方貸款銀行為同一家銀行時(shí)則為3個(gè)民事主體)
1、買賣雙方之間的買賣合同關(guān)系；
2、賣方與賣方貸款銀行之間的老借款合同關(guān)系和老抵押合同關(guān)系；
3、買方與買方貸款銀行之間的新借款合同關(guān)系與新抵押合同關(guān)系。
除了上述4個(gè)民事主體及其之間形成的5個(gè)合同關(guān)系外，“帶押過(guò)戶”還離不開房屋不動(dòng)產(chǎn)登記部門這個(gè)特殊的主體，以及不動(dòng)產(chǎn)登記部門按照買賣雙方和貸款銀行的申請(qǐng)而實(shí)施的房屋產(chǎn)權(quán)更名/過(guò)戶行為、新抵押登記行為、老抵押注銷行為，缺少上述任何一個(gè)主體和行為都不能順利完成“帶押過(guò)戶”。
從目前來(lái)看，各地陸續(xù)出臺(tái)了關(guān)于鼓勵(lì)實(shí)施二手房“帶押過(guò)戶”模式的指導(dǎo)意見(jiàn)或者政策措施，但目前還未形成規(guī)范的流程。徐軍律師也因此認(rèn)為，“帶押過(guò)戶”對(duì)于各參與主體的法律意識(shí)要求較高，如處理不當(dāng)?shù)脑捒赡軙?huì)出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)。
徐軍律師告訴我們根據(jù)不同的“帶押過(guò)戶”模式，賣方貸款銀行和買方貸款銀行都存在不同的風(fēng)險(xiǎn)：如在不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶完成后，若賣方貸款銀行的債權(quán)因買方或其他原因而未能清償?shù)模藭r(shí)賣方貸款銀行的抵押權(quán)雖未注銷，但房屋產(chǎn)權(quán)人已由賣方變更為買方，如買方不予配合，可能會(huì)對(duì)賣方貸款銀行行使抵押權(quán)造成一定的障礙。
同時(shí)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果在房屋過(guò)戶之后，出現(xiàn)賣方不能清償其銀行貸款的情況，由于賣方貸款銀行仍享有對(duì)房屋的抵押權(quán)，則賣方貸款銀行依舊可以通過(guò)司法途徑拍賣、變賣該房屋，將影響買方對(duì)房屋的所有權(quán)。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師也表示，帶押過(guò)戶離不開至少四方主體的密切配合和無(wú)縫銜接，賣方、購(gòu)房者、不動(dòng)產(chǎn)登記部門和銀行。甚至必要的時(shí)候，還需要相關(guān)公證部門的配合?！疤貏e需要銀行的同意和密切配合，對(duì)于老抵押和新抵押如果是同一個(gè)銀行，相對(duì)好操作，如果不是同一個(gè)銀行就相對(duì)比較麻煩。沒(méi)有老抵押銀行的同意，是無(wú)法實(shí)現(xiàn)帶押過(guò)戶的。而新按揭貸款如何保證老抵押對(duì)應(yīng)的債權(quán)不落空，能夠及時(shí)償還或提存，都需要銀行做好細(xì)節(jié)控制。”
王玉臣律師還強(qiáng)調(diào)：對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，雖然可以實(shí)現(xiàn)過(guò)戶，實(shí)際上是購(gòu)房人在替賣方償還之前貸款。而且，可能在一定期限內(nèi)，即使實(shí)現(xiàn)了過(guò)戶，自己所購(gòu)買的房子還處于之前抵押權(quán)的設(shè)定狀態(tài)，對(duì)之前賣方的債務(wù)承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任。在整個(gè)流程中，如果沒(méi)有順利實(shí)現(xiàn)解除之前的抵押，購(gòu)房人所購(gòu)買的房屋就會(huì)處于一種“不安全”狀態(tài)，并沒(méi)有取得“完整意義”上的所有權(quán)。“所以，如果想帶押過(guò)戶，務(wù)必注意流程控制，把涉及到的所有流程都要做到精細(xì)化，涉及到的銀行或抵押權(quán)人務(wù)必溝通落實(shí)到位，避免出現(xiàn)一些不必要的時(shí)間差?！?/p>
整體來(lái)看，“帶押過(guò)戶”的全面推進(jìn)，有利于提升二手房交易效率、縮短交易期限，對(duì)市場(chǎng)有著一定的拉動(dòng)作用，尤其是對(duì)“賣一套再買一套”的改善性換房需求而言，“帶押過(guò)戶”有助于降低二手房置換成本。
目前各地在“帶押過(guò)戶”的落地實(shí)行中，仍有一定的優(yōu)化空間，尤其是對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的把控尤為重要，需避免出現(xiàn)“一房二賣”、抵押權(quán)懸空等問(wèn)題，維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益，保障金融安全。
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文章來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市
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