菲律賓的房價實際上是由這個社會精英人群的收入和海外投資人群的收入水平?jīng)Q定的,菲律賓房價過去5年來持續(xù)上漲,主要是由于供需關(guān)系不對稱導(dǎo)致的,簡單說任何事物供小于求時價格都要上漲,供大于求價格都要下跌,當(dāng)供需處于平衡狀態(tài),則房價橫盤。菲律賓房價更是如此。土地價格的變化是識別菲律賓房產(chǎn)投資機(jī)會的重要途徑,土地價格在房產(chǎn)售價中占比50%,你購入樓盤未來的土地價值和這個樓的密集度,多少戶人在你這個樓內(nèi)和你共享樓下這塊土地的價值,決定你物業(yè)的未來價值。為什么奎松VERTIS NORTH阿亞拉ALVEO的OREAN PLACE不在市中心卻價格近4萬人民幣每平,闈欣evilspawn999但SMDC的AIR RESIDENCE就在馬卡蒂正中心價格卻只有2萬5均價,多年來價格上漲不明顯,就是由這個密集度DENSITY造成的,再貴的土地也抗不住一個樓4000多戶業(yè)主分,當(dāng)然還跟開發(fā)商品質(zhì)有關(guān)。
為什么要買菲律賓房產(chǎn)?
1. 所購買房產(chǎn)的升值,今年有所緩和,但肺炎后經(jīng)濟(jì)恢復(fù)后依然要漲的。
2.杠桿投資價值 菲律賓房產(chǎn)一成首付 5-6年付款期限 在國內(nèi)一線城市你買不起就真的永遠(yuǎn)買不起了 在馬尼拉努努力還可以買起來。
3.高達(dá)5%-7%的租金收益威欣evilspawn999今天菲律賓買的期房已經(jīng)達(dá)不到10%租金收益,因價格上漲和空置期,沒房子是一天不空一直出租的。
4.長期增長的租金 房租也是逐年上漲,沒有只漲房價不漲房租的。
5.抵御通貨膨脹 人民B貶值增發(fā) 2020會貶的尤其厲害 目前對美金已經(jīng)8%失去了。
6.菲律賓好的房子價格已經(jīng)不便宜了,那些號稱30萬40萬買一套的幾乎都是貧民區(qū),遠(yuǎn)的不靠譜的地方,再等下去估計就徹底錯過了,再等下一個發(fā)展中國家,闈欣evilspawn999各項指標(biāo)都能達(dá)到菲律賓這樣的國家?guī)缀鯖]有,即使有價格也是貴過菲律賓。
7.永久產(chǎn)權(quán) 很多人體會不到永久產(chǎn)權(quán)到底意味著什么,往下看三代,現(xiàn)在菲律賓的價格和付款方式依然是“白送”的。拼爹太LOW,菲律賓真正有實力的貴族都是拼祖上八代留下來的土地,比如說阿亞拉家族。這才是永久產(chǎn)權(quán)的真正魅力
迷茫時刻透過現(xiàn)象看本質(zhì)非常重要,菲律賓馬尼拉房價上漲至7-10萬人民幣每平米從長遠(yuǎn)來看是必然的,發(fā)展中國家經(jīng)濟(jì)增長房價上漲是歷史必然。租金,本國人收入,企業(yè)利潤,GDP,物價通脹,貨幣增發(fā),導(dǎo)致房價按照年均5%-20%的速度持續(xù)上漲也是發(fā)展中國家人均3000美金到8000美金年收入這個階段的歷史必然。在一個穩(wěn)定發(fā)展的社會中,房價必然持續(xù)上漲,并且上漲速度略高于社會價格總水平(菲律賓通脹3.5%)的上漲速度與社會總財富增長速度之合(GDP每年增長6.7)。威欣evilspawn999我們保守一些,假設(shè)菲律賓房價在未來以年10%的速度上漲,那么5年期增長1.6倍,十年增長2.6倍,二十年增長6.7倍,三十年增長17.4倍,這就是房產(chǎn)中所謂的時間復(fù)利,而買了的人也會在這個過程中賺的盆滿缽滿,你無需做什么,你只要選好項目,投入較少的資金,之后每個月按時月供,不要斷供,然后N年后就等著數(shù)錢,投資就是順勢而為,房地產(chǎn)投資是時間的藝術(shù),投資的時點,公種號菲律賓房產(chǎn)實戰(zhàn)經(jīng)驗時期,是成功者和失敗者的主要差別所在。在投資市場上,正常國家的房產(chǎn)租售比是3-4%,而在菲律賓這個數(shù)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出。租售比是年租金除以房產(chǎn)售價,這證明菲律賓的房產(chǎn)售價(分母)偏小,菲律賓的房價一定要繼續(xù)走高才符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律。菲律賓長期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,馬尼拉交通持續(xù)改善,人口持續(xù)增加,技術(shù)水平持續(xù)上升,這些都是菲律賓房價持續(xù)上漲的推動因素和必然。還有一些短期性機(jī)會因素,比如某些地區(qū)地鐵開建,地鐵開通,公種號菲律賓房產(chǎn)實戰(zhàn)經(jīng)驗輕軌開建,輕軌開通新線,過河的立交橋開通等等,我們投資菲律賓房產(chǎn)要重視這種3年內(nèi)的短期機(jī)會,但更要把握長期機(jī)會。
菲律賓人口達(dá)1.2億,平均年齡24歲,首都馬尼拉人口2200萬,土地面積只有上海的10分之一,菲律賓的人口紅利會讓菲律賓房價受益未來30年,持續(xù)釋放,菲律賓到2050年人口結(jié)構(gòu)依然是增長型的。這實際就是菲律賓房產(chǎn)的本質(zhì)人多地少,不會因為疫情而改變,可能因為疫情而延緩套現(xiàn),但本質(zhì)并不會改變。闈欣evilspawn999有人有年輕人的國家房產(chǎn)才有未來,才有消費,才有經(jīng)濟(jì)增長。而短期來講,馬尼拉住宅量總存量只有107300套,是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足哪怕1%的富裕人群,社會精英的居住需要。更何況中國網(wǎng)絡(luò)游戲公司,加大住房需求,高租金回報又刺激本地投資客和國際投資客熱錢流入。菲律賓社會精英人群比例,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止1%,本地高收入職業(yè)人群+海外賺美金的OFW.仲量聯(lián)行調(diào)查顯示,菲律賓家庭年收入超過185萬比索以上的有18.5萬個,年收入60-180萬比索的家庭有170萬個,這些人大多是本土律師,醫(yī)生,企業(yè)高管,自己經(jīng)商的企業(yè)主,高技術(shù)型專業(yè)人才。威欣evilspawn999而菲律賓海外勞工,也不止是輸出了菲傭,建筑工人等低端人才,實際上還有很多菲律賓護(hù)士護(hù)師,從事I.T業(yè)的海外菲勞在英國美國愛爾蘭新加坡等國家每月收入4000美金以上。實際上菲律賓海外勞工總量超過千萬,每年給菲律賓帶回322億美元的海外匯款是不爭的事實。本地富裕人群+海外工作的富裕菲律賓人+狼一樣的中國投資客才是菲律賓房價持續(xù)上漲過去五年的罪魁禍?zhǔn)?我認(rèn)為經(jīng)過2020年的延緩和調(diào)整后,再5年菲律賓房價依然必然持續(xù)上漲,任何認(rèn)為到頂了風(fēng)險了不漲了的人都是不懂經(jīng)濟(jì)規(guī)律的短視。公種號菲律賓房產(chǎn)實戰(zhàn)經(jīng)驗
沒有尾款的人,特別是未來5-6年內(nèi)也掙不到給不出尾款的人,千萬不能買,如果你只是想高杠桿搞一下炒房卻給不出尾款,那趕緊打消這個念頭,我見過太多沒有合理利用期房時間去存尾款,單純的寄希望于轉(zhuǎn)賣,最后血本無歸的中國買家。威欣evilspawn999短線轉(zhuǎn)賣有成功的,但不是每個人買了都能短線轉(zhuǎn)賣,相反這個比例是小于20%的,對菲律賓不了解的,賣房渠道不了解的大陸買家很難這么操作,如果你只是寄希望于微信群里轉(zhuǎn)中國人,那和擊鼓傳花沒有區(qū)別,這種群里轉(zhuǎn)賣的把戲很快就進(jìn)行不下去了,因為很快群里想賣的就比想買的多。
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