三方“賣一買一”交易卡住其中一環(huán)，違約責(zé)任怎么算?買私房發(fā)現(xiàn)土地出讓金沒繳，該由誰來承擔(dān)?虛假材料辦過戶，交易不成如何處理?二手房交易中，不少購房者會遇到各種類型的糾紛。而隨著租購并舉政策的推行，存量二手房轉(zhuǎn)售為租情況日益增多，房屋租賃引發(fā)的糾紛也變得頻繁起來。由于二手房租售多通過中介方促成，今年“3·15”消費(fèi)者維權(quán)日，二手房租售的中介服務(wù)也成為關(guān)注點(diǎn)之一。
針對中介服務(wù)的投訴占六成
日前，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布的分析報告指出，2017年協(xié)會共受理消費(fèi)者對中介投訴案件150宗，投訴糾紛數(shù)量約占全年中介促成存量房交易總量的1.3‰，較上一年的5.8‰有明顯改善。其中，經(jīng)協(xié)會調(diào)解成功撤訴的案件共85宗，占總投訴57%，共為消費(fèi)者挽回經(jīng)濟(jì)損失58.43萬元。
2017年存量房交易糾紛調(diào)處類案件主要可分為以下四種情形：
一是消費(fèi)者認(rèn)為中介機(jī)構(gòu)未依法查驗并履行告知義務(wù)的，共36宗，包括：促成交易前未盡查冊義務(wù)、未向賣方書面告知買方為促成此交易的中介人員、未審查業(yè)主代理人處分權(quán)等情況。
二是消費(fèi)者認(rèn)為中介機(jī)構(gòu)未盡謹(jǐn)慎審查義務(wù)或隱瞞房屋情況的，共32宗，包括：認(rèn)為中介存在隱瞞房屋信息，如，房屋存在共有人、房屋存在抵押、房屋未繳納土地出讓金、戶口被占用、房屋存在違章建筑、房屋交易真實價格等;未嚴(yán)格審查買方購房資格，土地出讓金是否已繳交，戶口占用，交易稅費(fèi)計算存在偏差等情況。
三是認(rèn)為中介機(jī)構(gòu)違反《廣州市存量房網(wǎng)上交易規(guī)則》，共25宗，如未經(jīng)交易當(dāng)事人同意擅自制作網(wǎng)簽合同、變更網(wǎng)簽合同內(nèi)容、撤下網(wǎng)簽合同，或者不配合撤下網(wǎng)簽合同等情況。
四是交易當(dāng)事人因政策變化，房屋交易流程、房款準(zhǔn)備等預(yù)計不足，市場價格波動等原因而違反合同約定，拒絕履行合同引起糾紛的，共18宗。此類案件通常都會涉及誠意金、定金、違約金或中介服務(wù)費(fèi)等經(jīng)濟(jì)糾紛，對于這類案件協(xié)會都會組織交易雙方及中介公司進(jìn)行三方調(diào)解，但協(xié)會并無任何行政或司法強(qiáng)制能力，對于一方不參與調(diào)解或調(diào)解不成的，建議當(dāng)事人應(yīng)及早做好通過司法途徑解決的準(zhǔn)備，并積極應(yīng)對，以免耽誤解決糾紛的最佳時間或錯過案件的訴訟時效。
從上述案件分類統(tǒng)計來看，消費(fèi)者針對中介服務(wù)的投訴占到六成左右。由此可見，在二手房交易糾紛中，中介方的服務(wù)質(zhì)量問題是關(guān)鍵的一環(huán)。
“購房資格”引發(fā)糾紛多
市中介協(xié)會在處理案件過程中發(fā)現(xiàn)，還有一部分糾紛與消費(fèi)者對自己的購房資格、貸款資格的判斷及對政策解讀有偏差、草率沖動簽訂房屋買賣合同等有較大關(guān)系。
2017年1月，在廣州經(jīng)商多年的李某，想在廣州置業(yè)定居，開始辦理戶口遷移手續(xù)，后中介公司為其尋找到天河區(qū)某物業(yè)，李某經(jīng)與業(yè)主周某協(xié)商雙方約定4個月后辦理相關(guān)手續(xù)。直至5月，李某因多種原因一直未能完成戶口遷移手續(xù)，業(yè)主周某多次催促。李某為免違約故委托朋友代辦個人所得稅納稅證明，之后李某取得銀行的同貸書，在與業(yè)主前往不動產(chǎn)登記部門辦理遞件過戶手續(xù)時，不動產(chǎn)登記部門工作人員審核材料發(fā)現(xiàn)李某提供的個人納稅證明有問題，后登記部門對李某提供虛假證明材料、騙取購房資格的行為作報警處理。
由于買方李某不具備購房資格，最終無法辦理過戶手續(xù)，業(yè)主要求與買方李某解除合同，沒收定金10萬，并要求由李某賠償其已支付的中介服務(wù)費(fèi)5萬元，但買方李某認(rèn)為按合同約定中介服務(wù)費(fèi)應(yīng)由賣方支付，同時中介要求買方李某支付買賣雙方未支付的剩余中介服務(wù)費(fèi)5萬元。經(jīng)多次協(xié)商仍無法達(dá)成一致，最終業(yè)主周某和中介均向法院提出訴訟。李某明知自己不具備購房資格，仍懷僥幸心理，企圖瞞騙登記部門完成過戶手續(xù)，這種行為除導(dǎo)致自己既不能購房又須根據(jù)合同約定賠償損失，還觸犯刑法相關(guān)規(guī)定，涉嫌違法犯罪。
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，若因個人原因無法依約履行合同，買家需承擔(dān)違約責(zé)任。對此，市中介協(xié)會建議消費(fèi)者在交易前應(yīng)多了解存量房交易流程及注意事項，充分做好評估，以避免不必要的經(jīng)濟(jì)損失。
中介協(xié)會提醒消費(fèi)者應(yīng)選擇辦理了工商注冊和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)備案手續(xù)的正規(guī)中介機(jī)構(gòu)提供中介服務(wù)，并建議優(yōu)先選擇協(xié)會會員單位，可獲得更優(yōu)質(zhì)可靠的服務(wù)。從過往經(jīng)驗看，當(dāng)糾紛涉及協(xié)會會員單位時，協(xié)會的調(diào)處效率和調(diào)解成功率明顯更高。
◆典型案例
簽低價合同“避稅”不成風(fēng)險高
A中介公司促成業(yè)主陳女士以520萬元的交易價格向莫女士出售房屋，簽訂《房屋買賣合同》時，雙方約定支付方式為商業(yè)貸款，稅費(fèi)由莫女士承擔(dān)。莫女士認(rèn)為以520萬元成交價需支付的稅費(fèi)較高，便向陳女士提出簽訂400萬元的《廣州市存量房買賣合同》用于交易遞件，達(dá)到少交稅的目的。陳女士認(rèn)為自己沒有損失便同意此事，在A中介公司的見證下，陳女士與莫女士簽訂了《報價確認(rèn)書》，同時簽訂《業(yè)務(wù)受理確認(rèn)函》委托B公司制作網(wǎng)簽合同并辦理按揭手續(xù)。
后來陳女士經(jīng)朋友及家人提醒，了解到同一房屋簽訂兩個價格不一致的買賣合同會對自身利益有損害，便提出要求按照真實成交價格制作網(wǎng)簽合同。莫女士認(rèn)為此舉會導(dǎo)致多付稅費(fèi)，要求陳女士支付因此而多出的稅費(fèi)，陳女士明確拒絕。雙方多次協(xié)商后無果，莫女士向法院提起訴訟。
中介協(xié)會點(diǎn)評：
本案中，買賣雙方就同一房屋簽訂不同交易價款的合同用于核稅過戶的行為表面上“趨利避害”，實則暗藏風(fēng)險。根據(jù)廣東省高級人民法院《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第十八條“當(dāng)事人在提交登記機(jī)關(guān)的房屋買賣合同中虛構(gòu)交易價格，該價格條款無效。一方請求按照真實的交易價格履行合同的，應(yīng)予支持。”陳女士要求“按照真實成交價格制作網(wǎng)簽合同”的主張是理應(yīng)得到法院支持的。
協(xié)會法律咨詢服務(wù)中心周冬云律師指出,在實際的交易過程中，買賣雙方常出現(xiàn)為達(dá)到“多貸款”或“少繳稅”的目的，向中介機(jī)構(gòu)提出協(xié)助制作與實際交易價格不一致的網(wǎng)簽合同的要求。此時作為中介機(jī)構(gòu)應(yīng)明確拒絕，并向買賣雙方說明此舉的風(fēng)險，如可能被銀行認(rèn)定騙貸導(dǎo)致買方無法貸款或因逃稅而被追責(zé)等。
另，根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條、第(五)項規(guī)定，一但經(jīng)紀(jì)人或中介機(jī)構(gòu)在從業(yè)過程中出現(xiàn)“為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利”的行為，經(jīng)紀(jì)人將會被處以1萬元罰款;房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將會被處3萬元罰款，或取消網(wǎng)上簽約資格。
租賃糾紛：租房電器損壞誰來修?
租客李小姐在中介公司促成下，與業(yè)主胡先生簽訂房屋租賃合同，約定配有家私電器，每月租金為2500元。在簽訂租賃合同時，中介公司協(xié)助雙方列出了家私電器清單，雙方確認(rèn)無誤之后在合同和清單上都簽了名。李小姐搬進(jìn)來兩周后，發(fā)現(xiàn)冰箱存在故障不能使用，于是找到了業(yè)主胡先生要求他對故障的冰箱進(jìn)行維修，但遭到胡先生的拒絕。胡先生認(rèn)為在交房子給李小姐的時候家私電器都是沒有問題的，是李小姐使用不當(dāng)才產(chǎn)生了故障，應(yīng)該由李小姐承擔(dān)維修的責(zé)任。而李小姐認(rèn)為，自己完全沒有使用過冰箱故不存在使用不當(dāng)?shù)男袨?，而且胡先生作為房東，理應(yīng)對房屋內(nèi)的家私電器承擔(dān)全部責(zé)任。這時，李小姐和胡先生分別拿出租賃合同，打算按合同約定處理，但合同上并未約定家私電器損壞應(yīng)由誰承擔(dān)維修責(zé)任。
中介協(xié)會點(diǎn)評：
本案中，租賃雙方都未在租賃合同上列明條款，確定責(zé)任人及需承擔(dān)的責(zé)任，導(dǎo)致產(chǎn)生問題時責(zé)任無法認(rèn)定。根據(jù)《合同法》第二百二十條：“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。”本條規(guī)定了出租人的維修義務(wù)，在租賃物出現(xiàn)不符合約定的使用狀態(tài)時，出租人須對該租賃物進(jìn)行修理和維護(hù)，以保證承租人能夠正常使用該租賃物。一般情況下，對租賃物的維修義務(wù)歸出租人一方。除非法律、行政法規(guī)另有規(guī)定、當(dāng)事人另有約定或當(dāng)?shù)厣虡I(yè)習(xí)慣要求承租人負(fù)維修義務(wù)，承租人只需對出租人的維修提供必要的協(xié)助。故該案應(yīng)當(dāng)由出租方胡先生承擔(dān)維修責(zé)任。
協(xié)會提醒廣大消費(fèi)者：根據(jù)《合同法》第二百一十八條：“承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。”以及第二百一十九條:“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失”。故在租房時，建議雙方在租賃合同或家私電器清單中盡可能詳細(xì)地列出購買時間和物品狀況，并對物品的損壞責(zé)任作明確的約定。尤其對一些貴重的大型家私電器，最好在合同上備注新舊程度及拍照留底，避免日后產(chǎn)生糾紛。
南方日報記者 許蕾
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