近年來(lái)，多家房企進(jìn)軍長(zhǎng)租市場(chǎng)，為該行業(yè)帶來(lái)深刻變化。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我國(guó)近六年來(lái)流動(dòng)人口規(guī)模一直保持在2億以上，其中藍(lán)領(lǐng)人群占比約15%-20%，為藍(lán)領(lǐng)公寓行業(yè)帶來(lái)巨大需求。
然而，供應(yīng)端的增速卻追不上需求端，國(guó)內(nèi)藍(lán)領(lǐng)公寓市場(chǎng)仍有近1000萬(wàn)的需求缺口，目前仍處于藍(lán)海階段。
除了規(guī)模待擴(kuò)張外，國(guó)內(nèi)的藍(lán)領(lǐng)公寓市場(chǎng)仍面臨較多難題。安全問(wèn)題、房屋品質(zhì)以及企業(yè)盈利模式單一等痛點(diǎn)，是阻礙藍(lán)領(lǐng)公寓成長(zhǎng)的主要因素。
市場(chǎng)空白 潛力有待挖掘
不同于面向零售端、以單間形式定價(jià)的白領(lǐng)公寓，藍(lán)領(lǐng)公寓大多數(shù)是做“B端的生意”，通過(guò)與企業(yè)合作，收取相關(guān)費(fèi)用。一般來(lái)說(shuō)，B端的穩(wěn)定性要強(qiáng)于C端，不確定性較小。因此，有人認(rèn)為，藍(lán)領(lǐng)公寓“暴雷”的風(fēng)險(xiǎn)要小于白領(lǐng)公寓。
從客戶群體方面劃分，藍(lán)領(lǐng)公寓可以分為兩個(gè)類別：產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)宿舍模式和城市第三產(chǎn)業(yè)員工宿舍模式。前者主要是面向園區(qū)內(nèi)的企業(yè)員工住宿需求，通過(guò)與園區(qū)企業(yè)、政府等合作，以服務(wù)園區(qū)企業(yè)為核心，提供住宿服務(wù)。而城市第三產(chǎn)業(yè)員工宿舍模式，是面向城市核心區(qū)域的餐飲住宿、教育培訓(xùn)等服務(wù)業(yè)企業(yè)員工提供住宿服務(wù)。主要分布在城市核心區(qū)域以及以第三產(chǎn)業(yè)聚焦區(qū)域。
由于租客相對(duì)穩(wěn)定，且與產(chǎn)業(yè)園中的企業(yè)有緊密的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，以制造業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)能夠衍生足夠的住房租賃需求。同時(shí)，根據(jù)中國(guó)人民大學(xué)中國(guó)就業(yè)研究所與智聯(lián)招聘聯(lián)合發(fā)布今年第一季度《中國(guó)就業(yè)市場(chǎng)景氣報(bào)告》，上季度中介服務(wù)行業(yè)仍處于榜首，教育、培訓(xùn)、專業(yè)服務(wù)、休閑等行業(yè)仍相對(duì)較熱。這為藍(lán)領(lǐng)公寓中城市第三產(chǎn)業(yè)員工宿舍模式提供了豐富的客群。
在“十四五”規(guī)劃中亦透露出支持藍(lán)領(lǐng)公寓長(zhǎng)足發(fā)展的信號(hào)：“有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機(jī)制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長(zhǎng)租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。”
需求拉動(dòng)疊加政策利好，我國(guó)藍(lán)領(lǐng)公寓行業(yè)正處在風(fēng)口，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2014年，國(guó)內(nèi)布局藍(lán)領(lǐng)公寓的企業(yè)僅有2家，而2020年，已有20家品牌企業(yè)進(jìn)入該領(lǐng)域，且部分企業(yè)已具備一定發(fā)展規(guī)模。
初探告捷 多家品牌初具規(guī)模
2020年，在疫情陰霾之下，企業(yè)涉足藍(lán)領(lǐng)公寓仍動(dòng)作頻頻。
繼將部分白領(lǐng)公寓改為藍(lán)領(lǐng)公寓后，2020 年，魔方集團(tuán)新開(kāi)超 2000 間藍(lán)領(lǐng)公寓，緩解產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊基層員工的住宿問(wèn)題。魔方集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前，一線城市第三產(chǎn)業(yè)人才數(shù)量正在增長(zhǎng)，魔方公寓布局在市中心的門(mén)店，主要客源就包括物流、外賣、家政以及餐飲業(yè)人員，“前不久，我們跟天鵝到家簽了戰(zhàn)略合作，為該平臺(tái)上的家政阿姨提供居住服務(wù)。針對(duì)人員多、需求分散的工作團(tuán)體，市區(qū)的公寓門(mén)店可以滿足其需求。”
除自我擴(kuò)張外，收并購(gòu)也是長(zhǎng)租公寓品牌拓寬新“藍(lán)海”的主要手段之一。
作為國(guó)內(nèi)最大的企業(yè)住宿運(yùn)營(yíng)商，安歆公寓先后并購(gòu)易企租和新起點(diǎn)公寓，入股杭州諾巢公寓，加速行業(yè)資源整合。疫情之下，藍(lán)領(lǐng)公寓體現(xiàn)了較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，加速規(guī)模擴(kuò)張。目前，安歆公寓已布局全國(guó) 24 個(gè)城市，重點(diǎn)分布于北京、上海等一線城市及南京、杭州等熱點(diǎn)新一線城市。
與上述各品牌的發(fā)展模式不同，華舍公寓和筑夢(mèng)居公寓提出“共享宿舍”概念，即同一家門(mén)店可以承接多家企業(yè)的住宿需求，如此便可減少空置床位，降低企業(yè)員工的住宿成本，從而靈活安排床位。
與此同時(shí)，亦有企業(yè)專注打造“職+住”生態(tài)圈，致力于為本企業(yè)員工提供住宿綜合服務(wù)，在這方面的主要代表為豐樂(lè)公寓。作為順豐自有的藍(lán)領(lǐng)公寓品牌，豐樂(lè)公寓面向企業(yè)內(nèi)部員工提供住宿服務(wù)，以功能需求為主導(dǎo)，滿足用戶基本租住需求。目前，豐樂(lè)公寓已經(jīng)布局北京、天津、上海、蘇州、杭州等十余城。
而自如城市之光采用的則是一價(jià)全包的方式，即所有房型免收服務(wù)費(fèi)，并提出城市生活六人間免水電網(wǎng)費(fèi)，最大限度地降低企業(yè)員工的居住和生活成本。
不同于白領(lǐng)公寓按單間計(jì)價(jià)，藍(lán)領(lǐng)公寓大多以床位定價(jià)。從房間戶型上來(lái)看，多數(shù)藍(lán)領(lǐng)公寓可以提供單人間、雙人間、4人間、6人間以及8人間的企業(yè)宿舍。在一線、新一線城市，藍(lán)領(lǐng)公寓的價(jià)格范圍大概在每月幾百至一千余元不等，遠(yuǎn)低于這類城市的平均租金。
品質(zhì)、安全、盈利模式 行業(yè)痛點(diǎn)待突破
近年來(lái)，95后、00后紛紛走出象牙塔，成為藍(lán)領(lǐng)群體中的重要力量。未來(lái)，新生代流動(dòng)人口將成為該隊(duì)伍中的“主力軍”。與“前輩”相比，新藍(lán)領(lǐng)階層對(duì)居住品質(zhì)的追求不斷攀升。
根據(jù)克而瑞調(diào)查顯示，“90后”藍(lán)領(lǐng)受教育水平顯著提升，大專以上學(xué)歷占比超過(guò)70%，消費(fèi)習(xí)慣也發(fā)生著新的變化。不同于過(guò)往藍(lán)領(lǐng)的“克制型消費(fèi)”，新藍(lán)領(lǐng)階層更加注重租住環(huán)境的品質(zhì)及安全性，對(duì)于公寓的休閑文化娛樂(lè)活動(dòng)也有較高的預(yù)期，希望租住環(huán)境居住和娛樂(lè)屬性兼?zhèn)洹?/p>
此時(shí)，藍(lán)領(lǐng)公寓行業(yè)升級(jí)就顯得尤其重要。對(duì)于公寓運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)，如何迎合多元化的、逐步升級(jí)的客戶需求是亟需思考的問(wèn)題。一方面，提升產(chǎn)品硬實(shí)力，打造多元化、人性化產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)多形態(tài)產(chǎn)品、多場(chǎng)景應(yīng)用是藍(lán)領(lǐng)公寓企業(yè)的必經(jīng)之路。而另一方面，企業(yè)也要加強(qiáng)品牌服務(wù)軟實(shí)力，打造精細(xì)化、人性化的運(yùn)營(yíng)體系，全面提升公寓產(chǎn)品的租住品質(zhì)，讓客群更加有歸屬感。
除品質(zhì)外，居住安全亦是租客做選擇時(shí)的重點(diǎn)。以往，藍(lán)領(lǐng)公寓市場(chǎng)品質(zhì)參差不齊，經(jīng)常與“群租房”劃等號(hào)，加之藍(lán)領(lǐng)公寓租住的人員多，背景復(fù)雜，流動(dòng)性高，租客可控程度遠(yuǎn)低于白領(lǐng)公寓，管理力度與難度更大，存在著重大安全隱患。
而對(duì)于藍(lán)領(lǐng)公寓企業(yè)而言，在發(fā)展和擴(kuò)張中也存在需要規(guī)避的“雷區(qū)”。作為重資產(chǎn)行業(yè)，長(zhǎng)租公寓投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)、盈利模式單一，即使藍(lán)領(lǐng)公寓投入相對(duì)較小，亦容易產(chǎn)生現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，為了滿足客群“較低租金”的需求，藍(lán)領(lǐng)公寓企業(yè)極易陷入“營(yíng)業(yè)收入難增長(zhǎng)、收入結(jié)構(gòu)單一”的怪圈。因此，只有不斷革新盈利模式，深度挖掘非房消費(fèi)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)多元化營(yíng)收結(jié)構(gòu)，才能保證長(zhǎng)久穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)。
目前，藍(lán)領(lǐng)公寓行業(yè)仍有“增值空間”可挖。拿魔方公寓舉例，目前，其增值服務(wù)涉及入室保潔，免費(fèi)維修、定制企業(yè)房型及提供班車等。
一位業(yè)內(nèi)人士表示認(rèn)為：“想要讓行業(yè)真正‘活起來(lái)’，就要在增值服務(wù)上下功夫，積極開(kāi)發(fā)客群線下入口，挖掘更多場(chǎng)景消費(fèi)。” (齊悅)
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