房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)。房企和銀行資金面“五道紅線”設(shè)置，從供求兩端有效抑制了房地產(chǎn)金融杠桿明顯上升的趨勢，推動市場理性回歸。
資金是房地產(chǎn)市場發(fā)展變化的關(guān)鍵變量。無論是從供給面的土地一級開發(fā)、房屋施工建設(shè)，還是從需求端的新房購買、二手房交易，都離不開資金面的大力支持。過去較長時間，房地產(chǎn)與金融的融合發(fā)展，在極大改善我國城鎮(zhèn)居住環(huán)境同時，某種程度上也成為熱點城市房價較快上漲的催化劑。
去年以來，為了應(yīng)對疫情對經(jīng)濟(jì)的沖擊，各國政府向金融體系“注水”，推動了股票市場指數(shù)上升，各國房價也出現(xiàn)了明顯上漲。據(jù)美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會統(tǒng)計，2021年4月份美國成屋銷售中間價明顯上漲。其監(jiān)測的美國183個大都市中，99%的地區(qū)房價在今年一季度出現(xiàn)上漲。資金推升的房價上漲不僅具有顯著“擊鼓傳花”的特點，而且還會導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)金融運行脆弱性，需要引起高度警惕。
目前，我國房地產(chǎn)金融已具備系統(tǒng)性影響，房地產(chǎn)貸款總體規(guī)模較為龐大，涉及金融機(jī)構(gòu)多，牽扯社會面廣。同時，房地產(chǎn)市場非理性預(yù)期仍有一定基礎(chǔ)，熱點城市住房投機(jī)炒作慣性依然存在。因此，從資金面對房地產(chǎn)金融杠桿進(jìn)行有效約束勢在必行。
過去一段時間，金融管理當(dāng)局相繼為房地產(chǎn)金融杠桿設(shè)置了“五道紅線”。從供應(yīng)端，房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;凈負(fù)債率不得超過100%;現(xiàn)金短債比要大于1倍。從需求端，設(shè)定了各類銀行“房地產(chǎn)貸款占比”和“個人住房貸款占比”的上限。前三道紅線，將限制房企債務(wù)擴(kuò)張速度。為了達(dá)標(biāo)，部分觸及紅線的房企需要在規(guī)定期限內(nèi)加快資金回籠，減少土地市場炒作，降低資產(chǎn)負(fù)債率，這將撼動地價房價交互上漲機(jī)制。后二道紅線，將促使房地產(chǎn)金融內(nèi)在運行機(jī)制發(fā)生深刻改變，部分金融機(jī)構(gòu)盲目擴(kuò)張房地產(chǎn)貸款勢頭將得到有效遏制，居民加杠桿也會受到強有力約束。
年初以來，金融管理當(dāng)局又加強了經(jīng)營貸和消費貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的治理，我國管控房地產(chǎn)金融杠桿的監(jiān)管力度加大，這將動搖房價非理性上漲的基礎(chǔ)。這種房價上漲邏輯所起的“化學(xué)反應(yīng)”，不會以個人意志為轉(zhuǎn)移。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年5月份全國70個大中城市商品住宅銷售價格漲幅基本保持穩(wěn)定態(tài)勢。其中，4個一線城市新建商品住宅銷售價格漲幅略升，二手住宅漲幅回落;31個二線城市和35個三線城市商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅回落或與上月相同，同比漲幅基本穩(wěn)定。
房地產(chǎn)市場有關(guān)參與主體，從金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到個體，都要適應(yīng)房地產(chǎn)市場理性回歸規(guī)律，切實丟掉房價非理性上漲的幻想，做好真實需求管理，共同推動我國房地產(chǎn)行業(yè)長期健康發(fā)展。(陳濤)
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