“五道紅線”設(shè)置推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)。房企和銀行資金面“五道紅線”設(shè)置，從供求兩端有效抑制了房地產(chǎn)金融杠桿明顯上升的趨勢(shì)，推動(dòng)市場(chǎng)理性回歸。

資金是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化的關(guān)鍵變量。無論是從供給面的土地一級(jí)開發(fā)、房屋施工建設(shè)，還是從需求端的新房購(gòu)買、二手房交易，都離不開資金面的大力支持。過去較長(zhǎng)時(shí)間，房地產(chǎn)與金融的融合發(fā)展，在極大改善我國(guó)城鎮(zhèn)居住環(huán)境同時(shí)，某種程度上也成為熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)較快上漲的催化劑。

去年以來，為了應(yīng)對(duì)疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊，各國(guó)政府向金融體系“注水”，推動(dòng)了股票市場(chǎng)指數(shù)上升，各國(guó)房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了明顯上漲。據(jù)美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2021年4月份美國(guó)成屋銷售中間價(jià)明顯上漲。其監(jiān)測(cè)的美國(guó)183個(gè)大都市中，99%的地區(qū)房?jī)r(jià)在今年一季度出現(xiàn)上漲。資金推升的房?jī)r(jià)上漲不僅具有顯著“擊鼓傳花”的特點(diǎn)，而且還會(huì)導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行脆弱性，需要引起高度警惕。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融已具備系統(tǒng)性影響，房地產(chǎn)貸款總體規(guī)模較為龐大，涉及金融機(jī)構(gòu)多，牽扯社會(huì)面廣。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性預(yù)期仍有一定基礎(chǔ)，熱點(diǎn)城市住房投機(jī)炒作慣性依然存在。因此，從資金面對(duì)房地產(chǎn)金融杠桿進(jìn)行有效約束勢(shì)在必行。

過去一段時(shí)間，金融管理當(dāng)局相繼為房地產(chǎn)金融杠桿設(shè)置了“五道紅線”。從供應(yīng)端，房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;凈負(fù)債率不得超過100%;現(xiàn)金短債比要大于1倍。從需求端，設(shè)定了各類銀行“房地產(chǎn)貸款占比”和“個(gè)人住房貸款占比”的上限。前三道紅線，將限制房企債務(wù)擴(kuò)張速度。為了達(dá)標(biāo)，部分觸及紅線的房企需要在規(guī)定期限內(nèi)加快資金回籠，減少土地市場(chǎng)炒作，降低資產(chǎn)負(fù)債率，這將撼動(dòng)地價(jià)房?jī)r(jià)交互上漲機(jī)制。后二道紅線，將促使房地產(chǎn)金融內(nèi)在運(yùn)行機(jī)制發(fā)生深刻改變，部分金融機(jī)構(gòu)盲目擴(kuò)張房地產(chǎn)貸款勢(shì)頭將得到有效遏制，居民加杠桿也會(huì)受到強(qiáng)有力約束。

年初以來，金融管理當(dāng)局又加強(qiáng)了經(jīng)營(yíng)貸和消費(fèi)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的治理，我國(guó)管控房地產(chǎn)金融杠桿的監(jiān)管力度加大，這將動(dòng)搖房?jī)r(jià)非理性上漲的基礎(chǔ)。這種房?jī)r(jià)上漲邏輯所起的“化學(xué)反應(yīng)”，不會(huì)以個(gè)人意志為轉(zhuǎn)移。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年5月份全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格漲幅基本保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。其中，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格漲幅略升，二手住宅漲幅回落;31個(gè)二線城市和35個(gè)三線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅回落或與上月相同，同比漲幅基本穩(wěn)定。

房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)參與主體，從金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到個(gè)體，都要適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸規(guī)律，切實(shí)丟掉房?jī)r(jià)非理性上漲的幻想，做好真實(shí)需求管理，共同推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展。(陳濤)

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