深圳樓市又火了,但要小心啊!
大家想一想,招商蛇口太子灣·灣璽,區(qū)區(qū)138套公寓,為啥三次推盤?為啥每次只推十幾套、幾十套?為何每次都把中介渠道用全,渠道費3個點(一套房最低的傭金就是60萬)?為了準備3月7日的第一次推盤,各方渠道從2019年底就開始蓄客,自媒體大力配合宣傳。
這可是疫情后,深圳第一個線下推出的新盤。驚險的一跳,頭炮打不響,后續(xù)推盤和整個樓市預期,就完蛋了。但只要各方配合,加上“錢多人傻”,打不響,這是不可能的。
3月7日,新年線下第一盤,把深圳樓市投資炒作的熱情,再一次激活了。但是,現(xiàn)在經(jīng)濟下行了,新經(jīng)濟的紅利過了,不管是高收入人群,還是普通人,深圳居民的支付能力,不像2015-2016年那么強了。
現(xiàn)在,深圳房價已去到“7萬+”。上一輪樓市回升啟動前的2015年,深圳的房價只有3萬元。從3萬到7萬,翻了一倍多。從7萬再往上走,你覺得,深圳居民的收入可以支撐嗎?
當下深圳樓市繁榮,沒有其他原因,一是銀行錢多,不管用途,進了樓市;二是疫情紓困政策,過頭了。
2nd
先復盤一下,深圳樓市之火爆
二手房價突破7萬元。從突破6萬元,再到突破7萬元,也就半年時間 “百萬喝茶費”,重出江湖,多則百萬,少則50萬 近3000萬起步的豪華公寓,半天售罄、三次日光,逢豪宅,“必售罄” 學位房,價格瘋漲了20%,偏遠的龍崗中心城學位房,漲到“7萬+”
樓市火了,逼得政府出來調(diào)控。
近日,寶安區(qū)住建局發(fā)布通知,由于近期寶安中心區(qū)一帶房價上漲太快,一些尚有新房發(fā)售的樓盤,傳出收取“喝茶費”、“更名費”的說法,最高超過每套100萬元。對此,寶安區(qū)一旦查實,將暫停涉案樓盤全部房源網(wǎng)簽權限,每套10萬元罰款,開展掃黑、除惡打“樓霸”行動。
百萬喝茶費,有人愿意繳納,可見房價低估到什么程度。政府限價,需求端憋得慌,百萬損失,開發(fā)商怎么會放過。所以,內(nèi)部人聯(lián)合渠道(中介),先把房子拿下來,然后加喝茶費以后,一套一套往出賣。
3rd
需求端憋得慌,釜底的柴燒得旺,政府限價的蓋子,怎么能蓋得住沸騰的鍋呢?
問題出在哪?
2019年“8.18”先行示范區(qū),讓深圳地位超然了,一躍成為全球城市,城市要重新估值了。一人升天,仙及雞犬,房價再上兩個臺階,2019年四季度房價達到“6萬+”,今年一季度到“7萬+”。
深圳房價,已超過京滬,成為全國房價最高的地方。網(wǎng)友說,這就是深圳,沒有一處房產(chǎn)是自住的,皆為投資品。這個判斷是對的。既然是投資品,買的不是當下,買的是未來和預期。未來,可以比肩香港、新加坡、紐約、倫敦。
站在未來,當前“7萬+”的均價,只是個小山頭。但是,光靠意淫,光靠吹牛,預期是實現(xiàn)不了的。
從2019年1-3季度的5.5萬,到去年四季度的“6萬+”,再到今年一季度的“7萬+”,這是真金白銀干出來的。一個做五金的小老板,剛剛買下招商蛇口太子灣·灣璽的一套房子,4200萬。我說,你真行啊,生意不干啦?
小老板說,炒房、生意兩不誤。樓市好,就炒房,樓市不好,就搞實業(yè)。但這兩年,我聽到的是,越來越多的人,就像這個小老板,賺一點兒錢,就投到樓市。說的好聽點兒,這叫資產(chǎn)配置、退縮防守;說得不好聽點兒,實業(yè)很難干下去了。這4200萬,大部分是從銀行來的。
在深圳做生意的人、炒房的人,有幾個特征:能拿銀行的錢,絕不自己“掏腰包”;能拿銀行的錢,絕不賣房還債。深圳的房子,就是硬通貨,有了房子,銀行絕對給你融資,否則免談。
4th
只要能融到錢,一切問題就解決了?,F(xiàn)在,似乎又到了2015-2016年的狀態(tài),“人傻錢多”。銀行的錢很多,信用貸、經(jīng)營貸、紓困貸、白衣天使貸等等。
而且,放貸速度快、利率低,財政有貼息。在深圳人的眼里,不貸不傻嗎?有人問了,這些貸款都是有用途限制的,用于疫情后給中小微紓困的啊?是這么個理兒。但有了房產(chǎn)抵押物,銀行還管你錢用到哪里?
上海也一樣。筆者咨詢上海媒體朋友,近期,上海的各大銀行,都在推銷貸款:
信用貸,工行50萬額度,建行23萬額度,年利率4.8% 經(jīng)營貸,房產(chǎn)抵押,利率低至4.35%,比房貸利率4.75%還要低40個基點 稅費貸(買賣房產(chǎn)的稅費),利率3.5%,與公積金利率差不多,期限5-10年,最高額度50萬?! 》慨a(chǎn)中介費,可以刷信用卡。
也就是說,現(xiàn)在你在上海買房的話,從首付到按揭,從稅費到中介費,基本全部可以貸款搞定,自己真不用拿多少錢出來。
這樣,你就可以發(fā)現(xiàn),為什么近期樓市又火了,這是因為有了杠桿的支持。說實話,現(xiàn)在深圳和上海這么高的房價,沒有杠桿的支持,是根本漲不起來的。
有人問,這一次樓市回升,又是從深圳、上海、北京開始,是不是又一輪樓市回升,開始了?
我覺得,要想開啟一輪樓市回升期,非得杠桿大力度、持續(xù)的支撐。大家想想,上一輪周期(2015年)啟動時,北京、上海、深圳的房價只有3萬元,現(xiàn)在到達7萬元了,翻了一倍還多。
但是,大家的收入,有翻一倍嗎?沒有!疫情過后,很多人的收入會下降,甚至工作都沒有了,哪還有能力買房。另外,高科技、互聯(lián)網(wǎng)、金融業(yè)的高紅利期過了,高收入人群也沒那么多了。所以,在當下7萬元房價的基礎上,要再上一個臺階,沒有杠桿的扶持,這是不可能的。
但是,灣璽,區(qū)區(qū)138套公寓,三次推盤,各方中介費了老大勁。可見,高收入真沒那么任性了。而且沒有杠桿的持續(xù)扶持,房價上漲不可持續(xù)的,大家要小心。(李宇嘉)
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